In "ladrillo" we trust.

Los inversores que no entienden una diversificación de su patrimonio sin un abrumador porcentaje de sus activos en inmuebles, sufrieron un golpe psicológico muy duro cuando tuvieron que aceptar la evidencia de que el mercado inmobiliario español había tocado techo. Aunque a algunos les costó más de lo deseable concienciarse de que el ciclo alcista se había colapsado, finalmente parece generalmente aceptado que las nuevas inversiones en ladrillo había que realizarlas en otros países con un mayor potencial rally alcista.

Algunos ya emigraron hace unos años a países como por ejemplo Bulgaria, Rumanía o Marruecos en busca de los pelotazos a los que estaban acostumbrados. Otros lo han hecho recientemente y a destiempo ya que, como en la bolsa, el último euro lo deben ganar otros. No obstante los más avispados han rizado el rizo intracomunitario en Malta con excelentes resultados. En definitiva especuladores, bolsillos llenos e incluso pequeños inversores en busca de ciclos inmobiliarios alcistas, que acompañen en el tiempo al despertar de países con economías incipientes, que se incorporan a la todopoderosa UE (o también llamada pardillo pokeriano).

Como bien nos explica Echevarri, la rentabilización vía alquileres en España está endémicamente descuidada. Y esto nos empuja aún más al abismo de la inversión inmobiliaria en países en vías de quiénsabequé.

Pero ante este panorama desmotivador para los que no conciben su progresión patrimonial sin cemento y ladrillo, se ha abierto un viejo-nuevo mundo y brillante paraíso. ¿Por qué no dejan de mirar hacia el este y comienzan a mirar hacia el oeste?
Allí hay de todo: Países desarrollados, países en vías de desarrollo e incluso también países en vías de quiénsabequé. Y todo ello bajo un denominador común maravilloso llamado US $. Efectivamente, con el euro a dolar y medio cualquier inversión en casi todo el continente americano es una auténtica ganga. Tan sólo hay que escoger según nuestras preferencias de inversión: Inmuebles primes en pleno Manhattan, resorts al más puro estilo Marina d'Or en Florida, el México más turístico, centroamérica, Caribe, Brasil, Punta del Este (Uruguay), Argentina, etc, etc, etc. Tan sólo faltaría que la familia Castro se apuntara a la fiesta del Euro y que pronto La Habana se convirtiera en un pequeño Shanghai a 90 millas de Miami.

En definitiva una verdadera borrachera de inversión inmobiliaria a dólar y medio por euro. ¿Habrá quien siga prefiriendo chapurrear Húngaro o Rumano antes que conquistar las Américas con un perfecto Espanglish?

Me viene a la memoria aquella película en blanco y negro titulada Bienvenido Mr. Marshall con aquella entrañable cancioncita: "Os recibimooos americanos con alegríaaa". Pero bien pensado el aterrizaje de inversión europea en América es sólo especulativo y sin el ánimo reconstructivo que tuvo el Plan Marshall, aunque buena falta le haría de Chihuahua para abajo.

En fin, siempre servirá para calmar el mono de inmuebles de los inversores españoles y europeos. Con un euro a dólar y medio, vuelve a cobrar sentido la definición de Nuevo Mundo. Esperemos que no acabe como el Salvaje Oeste. Ni que dentro de unos años Europa vuelva a necesitar un Plan Marshall para reconstruir las consecuencias de los excesos del Euro. Por el momento, como dirían los integristas inmobiliarios: God bless America, in "ladrillo" we trust.

El rendimiento a corto plazo no nos deja ver el bosque.

¿Qué es más importante, ganar un partido o un campeonato? ¿Un GP de Fórmula 1 o ser el campeón del mundo? ¿Ganar una batalla o la guerra? Vemos infinidad de veces a deportistas que conservan el resultado estratégicamente, a veces tan sólo puntuar es vital para ser campeón. Dosificarse, conservar la mecánica o los neumáticos, levantar el pie del acelerador en momentos críticos donde otros arriesgan más por necesidad o por inconsciencia. Todo ello forma parte de estrategias necesarias para triunfar.

Sin embargo cuando se trata de nuestro patrimonio, nuestra visión de la estrategia se difumina y se simplifica hasta extremos muy peligrosos. A la mayoría sólo le importa el rendimiento a corto que van a conseguir con su efectivo. Y pierden de vista el objetivo final, que debe ser el crecimiento sostenido de todos sus activos a lo largo de las décadas. Como dijimos ya en El inversor Resiliente del mes de Julio:

"Todos somos capaces de generar buenas inversiones, simplemente debemos asesorarnos por alguien que nos evite generar un buen número de malas."

Pero lo más importante es ser consciente de que la evolución a largo plazo de nuestro patrimonio será la suma de éstas dos, las inversiones buenas y las malas. Y también de la evolución futura que seamos capaces de proporcionar al resto de nuestros activos, que no son inversiones propiamente dichas. A pesar de ello, la mayoría de personas se centran en conseguir el mayor porcentaje de incremento de su dinero en efectivo, echando cuentas mensuales, semestrales o anuales, pero pocos miran más allá. Los inmuebles se traducen a alquileres y a una plusvalía pasiva que, de forma poco meritoria, vendrá por sí sola con los años (no obstante, como hemos explicado en un post anterior, nos atrevemos a contradecir alguno de los principios de Kiyosaki). Pero lo que sin duda supone el mayor error es esa ofuscación por la inmediatez de la rentabilidad de nuestro efectivo, que no exige rigor alguno.

Comúnmente hablamos de inversores, cuando en realidad deberíamos hablar de gestores. Aunque a la mayoría sólo le preocupe una inversión en función de su beneficio a corto plazo, lo correcto sería gestionar y/o autogestionar nuestros propios activos para su crecimiento a largo plazo. Esa es la mejor manera de ganar dinero a lo largo de nuestras vidas. Por el contrario, centrarnos sólo en el afán por conseguir un 10, 20 o 30% en bolsa cada 31 de diciembre, puede tener resultados negativos para el resto de nuestro patrimonio a largo plazo.

La desfiscalización paulatina de nuestros activos a medida que van creciendo es una estrategia ganadora a medio y largo plazo, ya que cuando un patrimonio es todavía incipiente es mucho más fácil sentar las bases legales para que su crecimiento se produzca ya en un entorno de baja fiscalidad. En cambio cuando un patrimonio es ya considerable la desfiscalización que se puede obtener legalmente es mucho más limitada, aunque nada despreciable si se realiza imaginativamente y de forma experta.

La Estrategia, en mayúsculas la debemos diseñar nosotros, si es posible de la mano de un Consejero o Counsellor, pero siempre adaptándola a las necesidades presentes y sobre todo futuras de nuestra familia. El otro factor clave es el Rigor. Las desviaciones de nuestro plan patrimonial estratégico por falta de rigor, son las causas más habituales de la pobre progresión (o regresión) de nuestro patrimonio a lo largo de los años. Por supuesto todo ello debe actualizarse periódicamente en función de los cambios que se produzcan en nuestras vidas: Laborales, familiares, geográficos, etc.

Los Campeonatos son de los gestores (o autogestores), mientras que las carreras o los partidos están plagados de inversores que sólo persiguen la gloria del resultado inmediato y puntual, poniendo en serio peligro de lesión o accidente a aquellos que tienen como único objetivo ser campeones y formar parte de la historia de ese deporte.

Los pasivos de Mr. Kiyosaki.

Releyendo alguno de nuestros artículos de hace unos meses he encontrado uno que me gustaría recordar o que lo leáis por primera vez los que habéis empezado a seguirnos más recientemente. Se trata del Manual para la independencia financiera de un patrimonio medio.

Dicho esto, y releído o no, me gustaría hacer hincapié en el potencial que tiene nuestro patrimonio si lo hacemos trabajar convenientemente y exprimimos todo lo que nos puede dar de sí. El efectivo, los negocios, pero sobre todo los inmuebles pueden y deben generar rentas que van mucho más allá que los simples alquileres que se les consiguen en el mejor de los casos. Todos nuestros inmuebles pueden ser un activo, incluso los inmuebles que reservamos para el disfrute propio.

Recordemos que Robert Kiyosaki en sus numerosos libros proclama a todo su público que "su casa no es un áctivo", referiéndose a la costumbre ancestral de considerar los inmuebles utilizados para el propio uso y disfrute como un elemento más en la columna de los activos, que sin embargo sólo "sacan el dinero del bolsillo". Pero si conseguimos formas alternativas financieramente capaces de obtener rentas fijas y seguras superiores a los costes hipotecarios, damos un vuelco espectacular a este escenario:

Hoy el ciclo inmobiliario está agotado. Y lo estará durante unos cuantos años. Pero para aquellos que no se sienten cómodos sin que su patrimonio se componga mayoritariamente por inmuebles incluso en ciclos bajistas, hay soluciones financieramente muy interesantes. Al margen de los alquileres que puedan devengar, la aplicación financiera de su valor hipotecario permitirá seguir aprovechando el rendimiento potencial de ese capital y las futuras plusvalías de los inmuebles, incluso para los destinados al propio uso.

Pongamos un ejemplo: A un nuevo Cliente de Family Office le proponemos que se descargue de inmuebles en favor del efectivo para trabajar en rentas fijas que le generen unos ingresos regulares, que se aplicaran conveniente y rigurosamente a su PGR. Pero éste aduce que algunos tienen un valor sentimental que quiere conservar, o bien confía en que los inmuebles sean un valor seguro incluso en un ciclo como el que hemos iniciado. O quizás no se siente cómodo sin poseer una cantidad determinada de pisos, tierras, etc. a los cuales considera que no afectará la crisis del sector. Además también argumenta que si el ciclo bajista se torna alcista repentinamente, el hecho de no estar posicionado le supondría un coste de oportunidad muy importante. Pues bien, la solución que le propondríamos sería la conversión inicial de los inmuebles destinados a generar alquileres, de los que no tenga un especial apego y que sean susceptibles de venderse en efectivo . También se podrían apalancar vía hipoteca los inmuebles con valor sentimental o los destinados al disfrute propio, y rentabilizar esos efectivos en renta fija de alta seguridad a un interés superior al hipotecario. Todo ello se aplicaría financieramente para producir rentas fijas de la forma más conveniente, e inmediatamente después, dichas rentas permitirían la adquisición vía hipoteca o apalancamiento de nuevos inmuebles mejor seleccionados y adaptados al PGR. El coste de oportunidad se eliminaría puesto que las potenciales plusvalías se mantendrían intactas, la selección de inmuebles estaría mejor adaptada a las necesidades presentes y futuras de la Familia y además las rentas fijas conseguidas superarían por supuesto de forma holgada el coste hipotecario de todas las operaciones. Esta holgura permitiría incluso otras aplicaciones dentro del PGR que diseñaríamos conjuntamente con el cliente. Se estudiaría convenientemente cada caso para desfiscalizar en la medida de lo posible dichas rentas, a la vez que las hipotecas de primera residencia desgravarían fiscalmente al Cliente. Acabamos de crear un Efecto Cluster con los activos del Cliente que permiten la consecución del PGR en la actualidad a la vez que garantizan un crecimiento patrimonial futuro espectacular.

Desfiscalización, renta fija apalancada, rigor, rentabilización de todos los inmuebles, etc. son algunos de los ingredientes necesarios para determinadas reestructuraciones patrimoniales que deseen exprimir todos sus recursos para crecer óptimamente y en definitiva para encontrar la Felicidad en la Riqueza, sea cual sea su dimensión.

A pesar de que nuestro admirado Kiyosaki calificó como pasivo los inmuebles para el uso propio, y en la mayoría de casos no le falta razón, existen maneras de convertirlos en activos sin renunciar a su uso y disfrute, incluso rentabilzando doblemente los inmuebles alquilados. Por supuesto todo ello optimizando el potencial crecimiento sostenido de las plusvalías del Real Estate a medio y largo plazo. Con su permiso Mr. Kiyosaki.

Respetuosamente, Global Counsellor y Gurús Mundi.

P.D. Con la Iglesia hemos topado. Me huelo que este post tendrá unos cuantos comentarios...

Anatomía de la crisis de crédito. ¿Dónde está Wally?

¿Por qué motivos estamos en crisis de crédito? ¿Por qué se ha llegado al extremo de titulizar hipotecas de alto riesgo de impago? Básicamente por la sed inversópata tanto de instituciones como de particulares. Esta demanda de papel muy superior a la capacidad de endeudamiento de los emisores tradicionales, ha llevado a los financos a la creación de AAA alternativa. La estrechez del mercado de liquidez interbancaria ha acentuado el escenario negativo. Y la acumulación de reservas de los bancos centrales asiáticos, que juegan un papel determinante en el escenario financiero desde hace una década, no era el marco más adecuado para entrar en esta fase tan convulsa.

Pero vamos a intentar diseccionar los componentes de esta crisis: Wall Street bautizó dicha creación alternativa de deuda AAA como estructuras en las que el subyacente no era más que bonos basura a los que añadieron unos ingeniosos derechos de pago. Su aprox. 8% de interés y las matemáticas hicieron el resto. Estos intereses se dividen en tres calidades: Senior, mezzanine y equity, según su probabilidad de impago. El tramo senior, aunque su subyacente genera intereses superiores, se comercializa tan solo ligeramente por encima del yield de la AAA tradicional. Esto asegura su colocación y sorprendentemente, visto a toro pasado, se califica también como AAA. La deuda mezzanine goza de un interés mayor y se coloca con calificación aún considerada investment grade. Y finalmente el propio banco de inversión o la entidad financiera que crea y promueve esta estructura se queda con el residuo radiactivo, es decir el tramo equity, que mantendrá en vilo la estructura entera durante años. Algo parecido a lo que ocurre cuando una central nuclear sufre un incidente importante. Por supuesto, esta entidad puede vender el residuo a terceros y deslocalizar dicha radiactividad al más puro estilo ¿Dónde está Wally?.

Este fenómeno de titulización crediticia alcanzó en el 2006 la cifra de 500.000 millones de dólares. Algunas fuentes dicen que 150.000 sufren los peligros de lo que se conoce como hipoteca subprime americana. En el primer semestre del 2007 la cifra de las estructuras con vencimientos entre dos semanas y tres meses era semejante al PIB español. Aunque la mitad de esa cifra venció ya el 16 de septiembre sin mayores sobresaltos que los ya conocidos.

Las hipotecas de inmuebles realizadas en EE.UU. a aquellos a quienes la banca ordinaria (¡cómo me gusta llamarla así!) no consideraba suficientemente solventes, han alimentado mayoritariamente estos procesos y forman parte mayoritaria de las cestas de estos estructurados. Si a esto le añadimos la primera bajada de los precios inmobiliarios americanos desde hace 40 años, el resultado es un porcentaje cercano al 20% de impagos. Pero contrariamente a lo que se podría deducir, los primeros afectados no han sido los tenedores de papel mezzanine y equity sino los senior o AAA. La razón es muy simple, son los que tenían un vencimiento más cercano, como hemos dicho antes, entre dos semanas y tres meses. Y hoy por hoy, a principios de octubre de 2007, los no vencidos son todavía la clave de lo que le sucederá al Sistema.

Pero aquí viene el quid de la cuestión: Los inversores suelen, solemos, reinvertir los fondos a corto plazo en papel similar, pero ante el escenario de la subprime actual, las instrucciones de los prestamistas son muy otras. Ante la falta de alternativas para colocar el dinero en papel sustitutivo los promotores y bancos de inversión que han comercializado estas estructuras, se enfrentan a tener que devolver el equivalente al PIB español en apenas dos meses. El resultado de esta situación: Crisis de crédito. A la sed de liquidez del sistema bancario internacional afectado directamente, se le añade el contagio de la prevención (o pánico) de todo el sistema y la sed de reservas de los bancos centrales asiáticos mencionada al principio. El resultado es la obligación de los bancos centrales de suministrar liquidez al sistema para evitar repuntes de tipos interbancarios y mayor prevención (o pánico).

La mayoría de lectores pensaréis: "Si la crisis hasta hoy sólo ha afectado a los vencimientos senior o AAA, ¿qué pasará cuando venzan los mezzanine y equity?" Pues que con toda probabilidad el porcentaje de créditos hipotecados impagados aumentará en detrimento de la solvencia de dichos vencimientos venideros. Pero la aversión al riesgo difícilmente puede aumentar, y con ella la crisis de liquidez existente. Por lo tanto podríamos decir que la detonación de las partes menos solventes afectará a quienes las posean en ese momento, pero la afectación del sistema sólo dependerá del efecto pánico que seamos incapaces de apaciguar entre todos.

¿Dónde se encuentra el peligro?, es decir ¿qué entidades sostienen titulizaciones con subyacentes mezzanine y equity? Aquí debemos volver al título del artículo: ¿Donde está Wally? La multitud de deuda estructurada fiable, no basada en arriesgados créditos hipotecarios incluso de consumo, es tan cuantiosa y extensa que es el entorno perfecto para camuflar a Wally. Además nadie sabe qué instituciones están especialmente expuestas ya que estas operaciones están fuera de balance. La avaricia de financos e inversópatas ha permitido que un corrupto Wally se cambie de ropa y ya ni siquiera sea identificable por su jersey de rayas horizontales rojo y blanco, gafas, vaqueros y un gorro de lana a juego. Los mismísimos principales bancos de todo el mundo podrían tener en sus activos Wallys con distintos aspectos. Y ser conscientes o no de ello. Por eso el recelo a prestarse dinero entre ellos no puede disminuir sustancialmente a corto y medio plazo. Los bancos centrales deberán seguir inyectando estabilidad y rescatando casos puntuales de iliquidez manifiesta como Northern Rock. Pero probablemente siempre circunscritos a entidades menores y que no ponen en peligro los cimientos del sistema.

Posiblemente el propio diagnóstico de los riesgos venideros en mezzanine y equity servirá para paliar sus efectos. Si Wall Street fue capaz de crear a la Bestia, con toda seguridad será capaz de crear a la Bella que financiará alternativamente la contracción actual y futura. Aunque a algunos parece que perder de vista a Wally les importa bien poco mientras su móvil tenga saldo para enviar un SMS pidiendo auxilio como nos explica Echevarri en su último post. Quizás si Wally fuese identificable con su atuendo habitual preferirían mirar hacia otro lado, como han hecho algunos durante años, vendiendo su pescado con residuo radiactivo sin el menor pudor. Pero los compradores de ese pescado aparentemente AAA son corresponsables de propagar esa radiación con la que deberemos convivir unos años.

La pregunta del millón: ¿Cómo reaccionaría el sistema crediticio mundial si la crisis hipotecaria se extendiera también en Europa? Es cierto que la concesión de hipotecas subprime alternativas a la banca ordinaria no está extendida entre nosotros, pero la crisis del sector en España nos muestra su peor cara como nos comentan en GurusBlog, calificando ese posible escenario como tormenta perfecta.

Convulso escenario donde las divisas inteligentes (americana y japonesa) mantienen su estratégico pulso con el tramposo Yuan. A la vez que abren interesantes posiblidades de diversificación para el inversor europeo como nos descubre José Mª Díaz Vallejo en Toros, Osos y Borricos.

Maldita sea, como diría nuestro colaborador y Amigo, Global Counsellor: I love this game!

Las tácticas de los gestores, para gustos colores.

Leo en el Expansión de hoy el artículo firmado por S. Pérez con el título Las tácticas de los gestores, en el que no puedo mas que compartir alguna reflexión con todos vosotros.

En seguida encontramos varias perlas como por ejemplo la cita de Alberto Espelosín, director de análisis de Ibercaja Gestión:

“Hay que poner las cosas en su sitio. La bolsa alemana sube un 18% en el año, España, más del 3%, el Bovespa (el índice selectivo de la bolsa de Brasil), el 30%...Yo no sé qué crisis hay”

Obviamente no puede haber crisis para aquellos que la buscan en la disminución de sus comisiones sobre éxitos o success fees. Mientras sus clientes obtengan unos rendimientos positivos que les aseguren sus beneficios sobre resultados, ¿qué más les puede preocupar? De hecho la relación Financo/Inversópata se basa exclusivamente en satisfacer a diario la voracidad de unos y otros con pan para hoy, sin importarles en absoluto el hambre de mañana.

Hay más, Gustavo Trillo, director de gestión de JPMorgan Asset Management España y Portugal, reconoce que:

“Transitoriamente se ha alterado la forma de gestionar. Antes del verano, teníamos cierta predisposición a mantener renta variable en las carteras por el buen entorno económico: la relativa desaceleración en Estados Unidos se compensaba con la mejora del crecimiento en el resto del mundo. Nos parecía que la renta variable era el mejor activo ajustado por riesgo. Con la crisis, esta rentabilidad de la bolsa cae”.

¡No puedo creer lo que estoy leyendo! ¿Será posible que un director de gestión de una entidad puntera proponga a sus clientes algo más que renta variable y sus comisiones asociadas? ¿Serán capaces de proponer a sus clientes alternativas de inversión donde sus cuentas de explotación por cliente caigan en picado en favor de un nuevo asset allocation, que garantice el bienestar de sus porfolios en un entorno tan complicado como el actual? ¿Veremos al fin a algún gestor aconsejando infraponderar el riesgo de variable en favor de las oportunidades actuales de la renta fija y las inversiones alternativas? Sigo leyendo el artículo excitado por el párrafo anterior del Sr. Trillo como quien lee ávidamente el desenlace de una novela de intriga con final feliz.

Pero ahí van las siguientes frases del flamante Director de Gestión de JPMorgan Asset Management España. Ante la pregunta de si la crisis del crédito va a impactar negativamente los fundamentales de la renta variable, responde sin temblarle la voz:

“No tiene por qué ser irrecuperable”. “Va a ser negativo, pero temporal”. Trillo destaca la actitud que se ha generado en los bancos centrales, especialmente en la Fed, a favor del crecimiento económico. Hay un nuevo escenario, dice Trillo, y es positivo para la renta variable. ¿Cómo? "Cuando la Fed empieza a bajar tipos, siempre que no sea porque hay una recesión económica, la bolsa se comporta positivamente durante doce meses. Por eso es el momento de reposicionarnos para aumentar la exposición a la renta variable y centrarnos en aquellos mercados que pueden evolucionar de forma más positiva”

Espectacular, the show must go on. Lo peor es que cuando a los inversores se les dice lo que quieren oír, tienden a creerlo a pies juntillas. Si además el interlocutor lleva una corbata elegante y trabaja en una entidad financiera de prestigio, sus palabras son dogma.

Pero no todo van a ser perlas en este artículo, también leemos frases que, no por obvias son despreciables en absoluto, como por ejemplo las reflexiones de Nicolás Llanás responsable de inversión en España de Skandia: "El quid de la cuestión es que hay que distinguir entre los sectores más afectados por la crisis del crédito y el resto." refiriéndose a la renta variable. Y en cuanto a la renta fija: "La única manera de protegerte es siguiendo una estrategia muy conservadora, con deuda soberana y bonos de empresas con grado de inversión. Para intentar obtener un poco más de rentabilidad se puede completar la cartera con algo de renta variable". Lo dicho, obvio, pero a nuestro entender absolutamente juicioso y razonable. En definitiva algo de oxígeno entre tanta perla aunque lamentablemente todos ellos se confundan bajo el nombre genérico de gestores, analistas, especialistas, etc...

Quiero aclarar que no estamos desaconsejando específicamente invertir en bolsa, sino denunciando actitudes que nos parecen cuando menos erráticas y poco centradas en el beneficio del Cliente, con actitudes de pan para hoy, más madera o the show must go on. Y lo que le conviene a cada inversor y su familia es un asesoramiento global que vaya mucho más allá.

La movilización de activos. Es tiempo de efectivo.

Ya casi nadie pone en duda que el ciclo inmobiliario alcista quedó atrás. La evidencia de la dificultad en la venta de los inmuebles ha empezado a concienciar a la opinión pública de algo que ya detectábamos y advertíamos muchos de nosotros hace casi un par de años. En aquel entonces los reticentes a vender su desmesurado y descompensado patrimonio inmobiliario argumentaban: "¿Pero que hacemos con el dinero? El banco nos da un mísero 2%". Resultado de este equivocado razonamiento: Ladrillo y bolsa, o lo que es lo mismo iliquidez y riesgo a merced de sus respectivos ciclos. Muchos prefirieron seguir caminando hacia el abismo del final del ciclo alcista inmobiliario y aumentar el valor mental de sus inmuebles un trimestre tras otro. El efecto anclaje en las subidas de precios del m2 de los últimos años les ofuscaba. Tenían 2 motivos subjetivos para no vender, a pesar de la conveniencia objetiva de aprovechar los últimos coletazos para no quedar atrapados en el inminente ciclo bajista: La baja rentabilidad de las alternativas de inversión en renta fija; y las todavía crecientes estadísticas de precios por m2. Muy pocos decidieron entonces cambiar de estrategia patrimonial, sin embargo un buen número de nuestros Clientes sí aceptaron un cambio de rumbo, aunque tuvieron que soportar unos meses de presiones y casi burlas de amigos y conocidos. Hoy, esa presión ha desaparecido, y sienten una íntima satisfacción cuando hablan con sus amigos acerca de los problemas del mercado inmobiliario actual y futuro. A pesar de nuestros esfuerzos por convencer a quien nos pedía consejo de que poco después sería demasiado tarde, no eran pocos los que aseguraban que "el ladrillo nunca baja". Quizás consideraban la crisis de 1990 un simple stand-by en la carrera de precios inmobiliarios, eran demasiado jóvenes por aquel entonces para interesarse por el precio de los inmuebles como inversores o directamente lo borraron de sus memorias selectivamente.

El euribor ha subido mucho en poco tiempo, pero no está tan alto si lo comparamos con el historial de tipos en Europa y España. Tal y como advertíamos en El Ferrari, diésel. El zumo de naranja, natural. Y el Euribor +0,30, quizás no se alcance el 10,40% de hace 15 años, pero nadie nos garantiza que no suban más. En cualquier caso la crisis de crédito ha hecho muy impredecible el futuro de los tipos a medio y largo plazo.

En un escenario alcista de Real Estate de largo recorrido, como el que ha habido en los EE.UU. en los últimos 40 años, el ciclo bajista consiguiente es (será) mucho más acusado y prolongado que en ciclos de ida y vuelta más cortos. Además en 40 años de subidas, el efecto anclaje antes citado es mucho más peligroso, ya que la mayoría de población jamás ha conocido un ciclo bajista. La especulación acorta los ciclos, y quizás estas 4 décadas hayan sido el último de los ciclos largos económicos que podamos ver en un mundo donde la especulación también se ha globalizado, incluso en el Real Estate. En cuanto a la bajada de medio punto de Bernanke (primer descenso en más de 4 años) opino que, con buen juicio, se ha considerado el riesgo de un credit crunch por encima del riesgo inflacionario.

Pero volvamos a el escenario inmobiliario español. Los feedbacks que estamos recibiendo actualmente de aquellos a quienes ha pillado el toro y todavía alimentan (en forma de intereses de financiación y/o impuestos y gastos diversos) sus sobredimensionados patrimonios inmobiliarios, son similares a los de hace dos años. Es cierto que ya no se pretende realizar un beneficio escandaloso como hasta hace unos meses, pero se ponen inmuebles en el mercado a un precio irreal. A los propietarios de inversiones inmobiliarias nadie jamás les preparó para sufrir pérdidas, era la inversión más "segura" de sus vidas. Por ello, los no necesitados salen al mercado sin asumir su situación real. Resultado: No se venden. Resultado de este resultado: Sus patrimonios dejan de progresar adecuadamente, puesto que las plusvalías son ya historia.

En época de crisis inmobiliaria y rally de tipos, los precios caen en general y el mercado se vuelve mucho más estrecho, es decir ilíquido. Por lo tanto sólo se venden los inmuebles que bajan considerablemente sus precios, además de algunos afortunados que se benefician de la inercia de los pocos compradores que quedan bajo el ya mencionado efecto anclaje. Las premuras de aquellos que estiraron más el brazo que la manga en la contratación de sus hipotecas y no previeron la subida de tipos actual (y quién sabe, futura), harán que los inmuebles de éstos sean los primeros en salir al mercado a precios más bajos. Por lo tanto, los inversores con patrimonio inmobiliario, que no hayan cometido también excesos en el apalancamiento de hipotecas bancarias, quedarán relegados a formar parte de esas ofertas que se cuelgan en el mercado sin ninguna posibilidad de encontrar comprador. ¿Por qué? Sencillamente porque ofertar inmuebles a precios de hace meses o incluso uno o dos años, es estar muy por encima de los precios reales de mercado actual. La mayoría sólo renuncian al incremento del beneficio acostumbrado y simplemente mantienen los precios de principios del 2006. Pero el mercado real lo encontrarán más abajo, aunque aquí debemos hacer una excepción como ya explicamos hace unos meses: Las propiedades Prime.

Vamos a extrapolar al escenario actual los argumentos que esgrimían hace un par de años los que no querían cambiar su estrategia compulsiva de acumulación patrimonial de inmuebles:

• Los bajos tipos de interés de entonces ya son historia, y ya no favorecen la compra de nuevos inmuebles como forma barata de apalancamiento inversor.
  
• El mantenimiento de hipotecas existentes se encarece al aumentar su coste, y reducen día a día el potencial de rentabilidad de la inversión efectuada. Bien sea en forma de alquileres o de plusvalía.
  
• Y por supuesto el agotamiento del rally alcista de precios inmobiliarios no sólo extingue la posibilidad de las plusvalías esperadas, sino que incluso amenaza con pérdidas a corto y medio plazo.
  
• Por otro lado, después de una larga luna de miel en bolsa, la incertidumbre y alta volatilidad de la renta variable es un elemento disuasor para encontrar en ella un alternativa tentadora a la inercia inversora en ladrillo

Sobre el papel convendremos en que al mismo tiempo este aumento de tipos favorece la inversión alternativa en rentas fijas de diversa índole, pero he aquí la cuestión: Los Financos y sobre todo los Rottweilers o también llamados Gestores de Banca en general, se encargan eficientemente de eliminar dicha posibilidad de las mentes de sus clientes. Y ello hace que en la práctica sea muy difícil encontrar, para los inversores medios y pequeños, unas alternativas muy utilizadas por los grandes patrimonios.

Resultado: Frenazo en el crecimiento patrimonial de este perfil de inversor medio y pequeño, que estaba basado en plusvalías inmobiliarias y bonanza de los mercados de renta variable. El resultado de este resultado: Los ricos se seguirán distanciando de la clase media y media-alta. Seguimos intentando que los patrimonios medios y pequeños tengan acceso a herramientas y estrategias de planificación reservadas históricamente a las grandes fortunas. Mostramos y facilitamos el acceso a estrategias que deben pasar obligatoriamente por la movilización de activos inmobiliarios hacia inversiones, cuyas rentas fijas puedan reinvertirse en cualquier tipo de negocio que desee su propietario: Desde el simple crecimiento del interés compuesto hasta incluso promociones inmobiliarias en países emergentes y Primes, si la cabra sigue tirando al monte... En definitiva evitar la inflexión o frenazo que están sufriendo desde hace unos meses los patrimonios medios en su globalidad.

Luz al final del tunel?

Se empiezan a oír las primeras voces respecto a la capacidad del Sistema para asimilar los efectos de la crisis de crédito. Realmente me reconforta que así sea, aunque como ya os he comentado durante la canícula de tensión del verano, siempre he creído en ello. ¿Estamos ya fuera de peligro? En absoluto. Incluso diría que quizás lo peor está por llegar. Pero la incertidumbre sobre la capacidad de aguante de las estructuras vitales de nuestra economía global, creo que se está disipando positivamente.

Como también he comentado en alguna ocasión, estamos viviendo tiempos históricos que se recordarán quizás como la Crisis de Crédito del 2007 o 2008. Y hemos pasado ya por sus fases iniciales durante las cuales, como es comprensible aunque lamentable, se han escrito atrocidades para todos los gustos.

Al principio se pasaron semanas de desconocimiento escéptico, después se popularizaron los primeros conceptos que internet se encargó de globalizar, como por ejemplo: Subprime, credit crunch, titulización, calidad crediticia, intervención de banco central, inyección de liquidez y un largo etc. Todo ello en un entorno de amenaza terrorista islámica y máximos históricos del petróleo, oro y euro. En definitiva emociones fuertes que algunos histéricos no han sabido encajar y les han llevado a escribir y opinar premoniciones apocalípticas.

En cuanto a los máximos del €/$, siempre he dicho que la especulación de divisas es la madre de todas las especulaciones. Pero si me permito la licencia de opinar sobre la posible evolución futura de la moneda norteamericana (mala costumbre donde las haya), diría lo siguiente: Creo que no veremos un dólar fuerte hasta que el escenario mundial dé un giro muy sustancial. Este giro se podría concretar en forma de apreciación progresiva del Yuan, o incluso con un cambio total de la política internacional de los EE.UU. con un relevo republicano.

Mientras no se produzca dicho cambio de escenario global, la conveniencia de un dólar débil en un entorno de petróleo caro y de manufacturas chinas repartidas abusivamente por todo el planeta, será determinante. Parece comúnmente aceptado y estratégicamente conveniente. No obstante me parece temerario que un analista reputado pueda recomendar vehementemente tomar cualquier posición especulativa en divisas.

La presencia de productos made in China en todos los rincones del planeta será comparable al monopolio de facto del que goza Microsoft en el mundo informático. Aunque bien pensado la ingerencia estatal en el mantenimiento artificial del cambio de su moneda, hace este fenómeno mucho más flagrante.

Ya lo comentamos en God Bless China (2) , estamos ante un pulso de gigantes en el que la mayoría sólo miramos. Pero como en toda partida de póker, el pardillo lleva la peor parte a pesar de poder soportar prolongadas malas rachas gracias a su enorme tamaño. El pequeño tahúr Japonés no tiene suficiente dinero en la mesa para seguir las apuestas de los grandes, pero eso sí a menor escala, intenta seguir los pasos de su maestro norteamericano aunque algunos le critiquen por fomentar el carry trade. Lo importante es no acabar la partida una situación tan delicada como va a encontrarse a medida que avance la velada el gran pardillo llamado UE.

Dejando a un lado las divisas, podemos pensar que se empieza a vislumbrar la luz al final del túnel. Pero no nos engañemos: El túnel tiene salida, pero hasta llegar a ella deberemos superar el tramo más duro hasta hoy. Empezamos a conocer la dimensión del problema al que nos enfrentamos, aunque todavía quedan algunas incógnitas. Así que algunos pasarán del pánico a lo desconocido al pánico por lo conocido, pero creo que el primero hace mucho más daño al Sistema Económico global.

Fasten Seat Belts.

Aunque sea una obviedad es importante constatar que ya estamos al final de la jornada americana de viernes 14 de septiembre de 2007. Es decir, retomando los escenarios posibles que definíamos en El mito de las Bin Laden Optios y la responsabilidad del inversor:

"si en los próximos días, como es de esperar, no tenemos ningún sobresalto terrorista de orden mundial, seguiremos aprovechando las oportunidades actuales y tratando de cicatrizar lentamente las heridas de la amenaza de credit crunch."

Parece que la cicatrización está todavía muy lejos aunque, como decíamos en ese mismo artículo, el escenario se podía complicar mucho más en estas fechas tan delicadas.

La economía global está pasando por unos momentos de tensión como los que sufren los ocupantes de un avión cuando los pilotos detectan anomalías en pleno vuelo. Se ha abandonado repentinamente la placidez de un trayecto donde la comodidad había hecho olvidar al pasaje y a la tripulación que estaban a 10.000 metros de altura, a una velocidad de 950 km/h y con una temperatura exterior de 25 grados bajo cero.

Muchos ocupantes ahora se percatan de que viajan en una nave con muchas horas de vuelo en sus alas y motores, cuyos materiales padecen una fatiga muy importante y que, como siempre, va cargada hasta los topes de pasajeros y equipajes. La extrema optimización económica del aparato y la omisión de las revisiones no estrictamente imprescindibles, tal vez hayan podido ser los causantes de las disfunciones que ahora preocupan y lamentan muchos. Demasiado tarde. Ahora lo único útil es mantener la calma y afrontar la situación con rigor, frialdad, inteligencia y entereza.

A pesar de que algún pasajero ha entrado en pánico, la mayoría siguen conservando la calma. En realidad la situación parece controlada por los tripulantes, y aunque siguen encendidos algunos indicadores de alarma, los sistemas vitales del avión siguen funcionando correctamente. El ambiente en la cabina es tenso porque las alertas se han ido encendiendo progresivamente y, aunque de momento la situación está muy controlada, nadie sabe qué indicador puede empezar a sonar en cualquier momento. Son anomalías que se han producido en cadena, algunas sin ninguna importancia y otras que merecen la atención serena pero constante de los pilotos. Una cosa está clara, el avión tiene problemas y hay que desviar el aparato de su ruta inicial. Aunque algún inconsciente sigue obstinado en querer llegar al destino en la hora prevista para no perder ni un sólo minuto de unas vacaciones todo incluido que pagará en cómodos plazos. Pero la realidad es muy distinta.

Los pilotos han modificado ya el rumbo, la velocidad y la altura adaptando técnicamente el avión y gestionando los recursos mecánicos de forma eficiente para no sobrecargar peligrosamente los sistemas que todavía funcionan sin problemas. Con los sistemas que la nave conserva se intentará alcanzar el aeropuerto más próximo donde poder aterrizar y realizar una revisión técnica exhaustiva. Si lo consiguen, esperemos que esta vez la compañía exija todos los recambios necesarios y haga el esfuerzo económico que no hizo cuando debía. Aunque esa nueva política suponga una subida de precios y algunos de sus actuales clientes deban dejar de volar tan a menudo.

Con un destino más cercano, altura y velocidad menor, esperan evitar cualquier desgracia y que los ocupantes puedan descender del avión sin sufrir ningún daño mas que los inconvenientes propios de modificar radicalmente los planes de todos ellos. Pero para ello hay que conservar la mecánica, la serenidad, que la tripulación actúe con rigor y profesionalidad, y esperar que no se produzcan nuevas averías que afecten los sistemas vitales del viejo y sobreexplotado aparato.

La compañía no hizo los deberes en su momento y perdió el rigor económico exigible para el mantenimiento de la nave; los pasajeros gastaron en caprichos efímeros lo que ahorraron volando a bajo coste y abusaron del sobrepeso en su equipaje; incluso alguna azafata abandonó sus obligaciones en plena crisis para gritar histérica y dificultar la tarea del resto de ocupantes responsables. Esperemos que la mayoría siga haciendo lo correcto y que los ocupantes sólo tengan que abandonar sus planes iniciales. Deberán adaptarse a un radical cambio de rumbo con una escala forzosa, con sus múltiples inconvenientes y pérdidas económicas. Aunque esperemos que tan sólo sea un desagradable cambio de planes y salvemos lo verdaderamente importante.

Como decíamos al principio, aunque sea una obviedad es importante constatar que ya estamos al final de la jornada americana de viernes 14 de septiembre de 2007. Seguiremos aprovechando las oportunidades que hay en toda crisis, adaptándonos lo mejor posible a los nuevos escenarios e intentando reconducir la situación sin dañar gravemente los sistemas vitales de nuestra economía.

Los carroñeros también forman parte de la cadena alimentaria.

Hace un par de semanas ya os hablé de Buffett y su cacería de elefantes. Hoy os voy a hablar de otros animales con peor prensa pero no por ello menos importantes o necesarios en la cadena alimentaria del Sistema Económico: Los carroñeros.

Se trata de las empresas y directivos que aprovechan los momentos de incertidumbre e incluso agonía de otras empresas para realizar adquisiciones oportunistas. Sin duda son operaciones financieras poco elegantes y algunas tan poco éticas como las mismísimas leyes del Mercado. Pero son necesarias, del mismo modo que en la cadena trófica tienen su papel destacado los carroñeros o scavengers.

Una empresa en verdaderos apuros o directamente en la bancarrota, debe ser aprovechada convenientemente por otras. Sus activos, recursos humanos, inmovilizado material, fondos de comercio, etc., todo debe ser reciclado por el bien del ecosistema. Las absorciones y las adquisiciones de partes aprovechables de lo que en otros tiempos (tal vez ayer) fue una romántica y generacional aventura corporativa, forman parte de la selección natural Darwiniana. La vida y la muerte en la selva es así.

Ya en el mes de Julio se empezaron a ver las primeras opciones de inversión descaradamente scavengers, como por ejemplo el Distressed Subprime Fund de Marathon.

Podemos ver hoy múltiples ejemplos de carroñeros haciendo su agosto, aunque algunos prefieran autodenominarse tiburones: Blackstone, Citadel o el mismísimo Deutsche Bank. Pero no todos ellos son simples scavengers con la virtud de transformar la crisis en oportunidad sino que entre ellos también encontramos ilustres iluminados como Passport Capital LLC que ya deshacían posiciones subprime antes del verano, consiguiendo así cuantiosas revalorizaciones y el reconocimiento y admiración por parte de su competencia.

Cazadores de elefantes, carroñeros, tiburones, scavengers...Da igual quienes sean o cómo les llamemos, forman una parte importantísima de la cadena alimentaria. Tan importante que yo diría que contribuyen como pocos a la sostenibilidad del Sistema Económico, o mejor dicho, Ecosistema. Mis respetos por todos ellos, pues son el mejor antídoto contra los efectos del pánico y la histeria de algunos.

El mito de las Bin Laden Options y la responsabilidad del inversor.

Hace unos días que se está hablando de las Bin Laden Options, o sea unas opciones supuestamente compradas de forma masiva que generarían beneficios astronómicos en el caso de un desplome de los mercados de EE.UU antes de finalizar este mes de septiembre.
Me parece muy inverosímil que los servicios de inteligencia norteamericanos no detecten y neutralicen dichos movimientos masivos. Si los hubieran se habrían investigado exhaustivamente como se hizo a posteriori con los Puts inusuales sobre compañías aéreas contratados poco antes del 11-S del fatídico 2001. El resultado de aquella investigación fue, por una parte la debida justificación del inversor en cuestión como cobertura a otras posiciones abiertas; y de otra parte la recomendación de una revista de bolsa que generó alguna otra compra importante poco antes de los atentados. Todo perfectamente localizado, investigado y aclarado a posteriori. Con estos antecedentes resulta inverosímil que se puedan tomar posiciones masivas provenientes de autores intelectuales de posibles atentados en los próximos días de septiembre, sin el conocimiento y la consiguiente reacción del FBI o la SEC.

Otra cosa es que algún inversor quiera libremente apostar por una caída en los índices durante los días próximos al llamado 9/11. Evidentemente esa es una opción como cualquier otra y posiciones en ese sentido deben haber muchas actualmente en el mercado. Pero las que sean especialmente significativas serán observadas e investigadas con toda seguridad.

No obstante a nadie se le debería escapar que estamos atravesando el momento más difícil de nuestro Sistema económico mundial, me atrevería a decir, desde 1929. En un escenario como el presente, un posible atentado de la importancia del de hace 6 años, causaría graves daños en las conciencias y las inversiones de la mayor parte del planeta. Sin duda la actual crisis de crédito unida a un atentado de enormes dimensiones causaría sacudidas muy fuertes a los cimientos de nuestra economía global. El pánico se encargaría de amplificarlo, aunque yo estoy convencido de que las aguas volverían a su cauce más tarde o más temprano.

Por todo ello quiero explicaros cuál es mi visión personal de la situación:
1.- Es cierto que podríamos ver un atentado o intento de atentado a gran escala alrededor del próximo 11 de septiembre. Si por un momento nos ponemos en la piel del integrista islámico que lucha por derribar al enemigo norteamericano y su sistema financiero, si pudiéramos aprovecharíamos la actual crisis de crédito del Sistema para intentar hacer más daño en el peor momento.
2.- Si lamentablemente esto ocurre, estaremos ante otra oportunidad de oro para nuestras inversiones. Ya que lo verdaderamente impensable sería la posibilidad de que el sistema económico mundial se desmorone irremediablemente y dé paso a quién sabe qué.

Personalmente siempre he estado convencido de que Bin Laden murió sepultado bajo una de sus cuevas o por una bomba cluster durante la guerra de Afganistán. Recordemos que nos solía obsequiar con un nuevo vídeo desafiante por semana hasta que un buen día decidió dejar de hacer cortometrajes. A partir de ahí tan sólo alguna cinta de audio de pésima calidad con una voz que podría ser la de cualquiera de sus herederos. Quizás se le terminó la batería de la cámara y jamás a vuelto a tener ningún enchufe a mano, pero prefiero pensar que simplemente murió. No obstante, un periódico francés publicó su posible muerte por tifus en Pakistán hace más de un año. La incerteza de no hallar el cadáver y una decisión estratégica de la CIA, han mantenido deliberadamente viva su imagen con alguna finalidad indescifrable.

En cualquier caso si en los próximos días, como es de esperar, no tenemos ningún sobresalto terrorista de orden mundial, seguiremos aprovechando las oportunidades actuales y tratando de cicatrizar lentamente las heridas de la amenaza de credit crunch. Y si por desgracia sufrimos un atentado global, algunos entrarán en pánico y otros seguirán cazando elefantes, como siempre. Pase lo que pase debemos invertir con responsabilidad, ya que las especulaciones histéricas pueden dañar al Sistema incluso más que las propias bombas.