jueves, 7 de junio de 2007

Errores estratégicos en los capitales pequeños y medios. Los cuatro activos variables.

Es innegable que cada día los ricos se distancian más y más de los pobres e incluso de la clase media y media/alta. Aunque es cierto que siguen creándose riquezas partiendo de nada o muy poco, la progresión de las fortunas consolidadas es inequívocamente ascendente en mayor proporción. Un factor que puede explicar este crecimiento generalizado entre los ricos es, quizás, el conocimiento cada vez mayor que poseen del mundo económico, pero también la contratación de ayuda especializada. Cada vez son más los ricos que mantienen y proyectan sus activos en el tiempo cultivando una preparación personal y/o una contratación de servicios especializados en altos niveles patrimoniales (family offices). La banca privada ya no es suficiente, es más nunca lo fue, puesto que los servicios integrales que necesita cualquier capital medio o alto desbordan a la primera de cambio cualquier gestor bancario. Además su dependencia de la propia entidad financiera lo inhabilita éticamente para el asesoramiento patrimonial de sus clientes, por no hablar de la incompetencia técnica de muchos de ellos. Pero no vamos a hablar de banqueros sino de algo más agradable: La diversificación de activos en los grandes patrimonios, aplicable también a los capitales medios. Continuamos, pues nuestra labor de demostrar de forma práctica que la mayor parte de los protocolos diseñados para la gestión de las grandes fortunas, son también muy rentables en patrimonios menores.
Las fortunas High Net Worth Individuals o HNWI, es decir los particulares con mayor poder económico, según el informe anual de Knight Frank, invierten un 42% de sus activos en inmuebles. Ergo un 58% en otro tipo de inversiones, aviso a navegantes. Si todos nosotros calculamos lo que pesan nuestros inmuebles respecto al patrimonio total, la mayoría se situarán muy por encima de esa proporción. Además los grandes inversores suelen comprar propiedades prime, es decir las más deseadas y caras. A nadie se le escapa que una propiedad prime tendrá mayor liquidez en un mercado en crisis que cualquier propiedad más vulgar aunque ésta sea más barata. La razón es evidente: A los ricos que desean comprar un buen inmueble, no les afectan tanto las crisis económicas y por lo tanto dichos activos siguen teniendo su demanda, que a su vez hace que los precios no se desplomen como en el resto del sector. El beneficio de estos inmuebles está casi exclusivamente en la revalorización del mercado, puesto que sus alquileres tan sólo sirven para cubrir los gastos de mantenimiento en la mayoría de los casos. Lógicamente buscarán esta revalorización en países cuyo mercado inmobiliario sea estable o también en mercados crecientes o emergentes, los de perfil más arriesgado.
Pero jamás lo harán en plazas con alzas inmobiliarias saturadas ni mucho menos con burbujas inmobiliarias.
Llegados a este punto volvamos a comparar la situación estratégica de la clase media y media/alta con la de los ricos: ¿Que han hecho la mayoría de los españoles con sus excedentes de dinero en los últimos años? Evidentemente no estamos hablando de aquellos que tan sólo alcanzan para pagar su propia y única hipoteca sino de los que han adquirido, con o sin financiación, otros inmuebles como "valor seguro" donde invertir sus ahorros. La respuesta salta a la vista, siguen adquiriendo más y más inmuebles que no son prime en un mercado inmobiliario que no es estable ni mucho menos creciente o emergente. Quizás sean ahora más selectivos o en el mejor de los caso hayan dejado de adquirir, pero muy pocos han modificado su estrategia en consonancia con el radical cambio que ha empezado a sufrir el mercado inmobiliario y los tipos de interés.

Ganar dinero invirtiendo en inmuebles en plena especulación inmobiliaria ha sido en los últimos tiempos coser y cantar, el más tonto ha hecho enormes plusvalías. El banco financiaba a interés ridículo el 100% (o más) de un inmueble que en pocos meses o incluso semanas incrementaba su valor respecto la inversión espectacularmente. Hoy en día algunos tienen ya serios problemas para hacer frente a estas hipotecas cuyo interés ya no provoca tantas risas. Otros empiezan a darse cuenta que deberán arrastrar algunas hipotecas durante más tiempo del previsto. Pero además los precios han dejado de subir o incluso empiezan a corregir a la baja, salvo las excepciones prime, claro.

Ante este escenario, ¿qué están haciendo muchos inversores medios en España? Muy sencillo, algunos han dejado de arriesgar sus ahorros en la compra de nuevas promociones ya muy "inciertas", para "afianzar" ahora sus activos excedentes en bolsa... Estrategia surrealista donde las haya. Además casi todos renuncian a vender sus inmuebles a precios de mercado real actual argumentando que nunca bajarán: "Por menos de tanto no vendo, no tengo prisa, siempre valdrá más". Comparan con los precios de venta que se encuentran en las ofertas del sector y confirman su teoría de que, salvo contadas excepciones, los precios no bajan sino que simplemente dejan de subir. Lástima que se olviden de un detalle sin importancia: No se venden. El coste de oportunidad a partir de ese momento es enorme. La bajada de precios es cuestión de tiempo, de tipos de interés y de lo prime que sea el inmueble. Y por lo tanto el mantenimiento de los precios de venta en el tiempo, variará en función de la necesidad del propietario. Es decir los compradores más modestos que sufran más la subida de tipos de sus hipotecas deberán bajar los precios antes si quieren vender, mientras que los inversores más acomodados podrán mantener sus propiedades a la venta a precios superiores al mercado durante más tiempo, pero pagarán el coste de oportunidad de ir a contracorriente. No obstante los inmuebles que se acerquen más al nivel prime, tendrán mayor probabilidad de venderse al precio deseado.

Llegados a este punto, ¿por qué no aplicamos la estrategia de los HNWI y nos convertimos en Medium o incluso Low Net Worth Individuals? Desde nuestra perspectiva la respuesta está clara: Por una parte el desconocimiento de la estrategia correcta en cada ciclo, en segundo lugar la imposibilidad generalizada de invertir en renta fija con productos financieros de alto rendimiento adaptados a nuestra capacidad de inversión; y en tercer lugar por la cultura latina del pelotazo y el afán por la creación de riqueza súbita.

Para un patrimonio medio e incluso bajo, la propia vivienda ya cubre sobradamente la proporción de inmuebles correcta para un HNWI. Es decir, nuestra inversión en inmuebles debería centrarse en el pago de nuestra propia hipoteca durante muchos años, y nuestra capacidad de ahorro debería dirigirse hacia renta fija y variable proporcionalmente al ciclo económico de cada momento. A medida que el patrimonio aumenta, nuestros horizontes de inversión se ampliarán intentando mantener una proporción estratégica de los cuatro activos variables principales: Renta Fija, Inmuebles, Empresas/negocios y Renta variable. Adaptando esta proporción a cada escenario económico presente.

Esta progresión financiera viene asociada a la progresión personal tal y como definió Abraham Maslow en 1943 en su famosa pirámide. BlogoEmpresa nos hace un divertido y actualizado análisis de ésta a través de Pau, a quien por cierto felicitamos públicamente su cumpleaños para que siga con su punzante humor vinculando economía de la buena y divertimento. En Family Office adaptamos hace unos años esta teoría al mundo financiero personal de alto nivel, sustituyendo las Necesidades de Ego y Autorrealización por el Reconocimiento Público y la Filantropía. Así es según nuestra experiencia con clientes de family office.

En definitiva, como dijo nuestro amigo Echevarri: "Hay que saber leer el momento del partido en el que estamos". Y yo añadiría que además hay que tener mentalidad y estrategia de gran equipo sin perder de vista nuestras limitaciones. ¿O acaso no hay equipos que están arriba con presupuestos muy modestos? Alcanzado cierto nivel, lo difícil será mantenerse ahí arriba, tal y como reza nuestro encabezado. "Empecemos pues por lo fácil..."

4 comentarios:

Echevarri dijo...

Hola Gurus....
Interesante post, sobre todo esa mención al tal Echevarri que haceis. Y ahora en serio, voy a permitrime discrepar un poco.
En momentos de ralentización del mercado inmobiliario creo que la apuesta exclusiva por el prime no es correcta. Mi experiencia(que noes muy larga ni determinante) me dice que hay dos tipos de inmuebles que se siguen vendiendo.
1. Los prime tope guay...de acuerdo con la tesis expuesta en el post...Siempre habra gente a la que no afecten los vaivenes económicos e incluso hagan dineroi con ellos. Problema con estos inmuebles es que requieren una comerciliazión exquisita y que el grado de inversión es fortísimo...
2. Los básicos basicos. La vivienda muy ajsutada en metros y calidades. Hace años vivi en Pamplona y era imposibel encontrar un partamento digno de 50 m2. Creo que las viviendas pequeñas, las viviendas que para entendernos nos ean full equipe y por tanto los costes sean ajustados, tendrán siempre su público...
En cuanto a los 4 activos, el problema es que:
1. Para la gente renta fija es un depósito a plazo. Y casi mejor, porque es incapaz de entender la volatilidad de un fondo de RF
2. Inmobiliaria: La gente sabe de este tema mucho emnos de lo que cree. Desconoce el marco regulatorio y el mercado. Lo que pasa es que cuando cubre mucho es fa cil sortear el arrecife, pero cuando el agua baja hay que saber navegar...
3. Negocio/empresa: En España ser empresario es ser un proscrito. Nisiquiera el Estatuto de los Trabajadores se atreve a definirlo como tal, si no cpmo el contratante del trabajador.
4. Renta variable: Salvo una pequeña minoría otro mercado desconocido...La gente se apunta a las OPVS como si fuese la pedrea de Navidad. Lo peor que le puede pasar a uno deestos es ganar dinero al principio. La locura esta servida.

Gurús Mundi dijo...

Por supuesto, estos son los 4 peligros de estos tipos de activos, lo que no debe pasar, y pasa a la mayoría. Ante eso, los no cualificados y no asesorados correctamente, abstenerse. Como digo en el post: Hay que proporcionar los horizontes de inversión "a medida que el patrimonio aumenta", y debía añadir también la capacitación.
Lo del arrecife me parece muy gráfico, como lo de leer el partido...
En cuanto a los inmuebles básicos, no lo tengo tan claro. Quizás no resulten tan afectados por una fuerte crisis del sector, pero de ahí a convertirlos en refugio de nuestras inversiones inmobiliarias en "tiempos de guerra"... Pero estamos en lo mismo de siempre: Es más fácil hacer un depósito bancario que encontrar renta fija de alto rendimiento; y también, por coste (si no se compran entre un grupo de pequeños inversores) y dificultad de comercialización futura, parece complicado acceder a la inversión en prime que comprar pisos básicos. Pero "haberlas haylas". Y mientras no tengamos posibilidad de invertir correctamente en tiempos de vacas flacas, es mejor seguir seleccionando desde la barrera y con el efectivo trabajando correctamente. "Si al póker quieres ganar, no te canses de pasar".

kirai dijo...

Genial es artículo. ¿Podríais escribir sobre cuales son los actuales mercados emergentes donde los HNWI están invirtiendo? ¿Formas de invertir de forma segura en esos mercados? etc...

chexpirit dijo...

Vaya honor! Un comentario de kirai! El blogger desde Japón.