miércoles, 26 de septiembre de 2007

La movilización de activos. Es tiempo de efectivo.

Ya casi nadie pone en duda que el ciclo inmobiliario alcista quedó atrás. La evidencia de la dificultad en la venta de los inmuebles ha empezado a concienciar a la opinión pública de algo que ya detectábamos y advertíamos muchos de nosotros hace casi un par de años. En aquel entonces los reticentes a vender su desmesurado y descompensado patrimonio inmobiliario argumentaban: "¿Pero que hacemos con el dinero? El banco nos da un mísero 2%". Resultado de este equivocado razonamiento: Ladrillo y bolsa, o lo que es lo mismo iliquidez y riesgo a merced de sus respectivos ciclos. Muchos prefirieron seguir caminando hacia el abismo del final del ciclo alcista inmobiliario y aumentar el valor mental de sus inmuebles un trimestre tras otro. El efecto anclaje en las subidas de precios del m2 de los últimos años les ofuscaba. Tenían 2 motivos subjetivos para no vender, a pesar de la conveniencia objetiva de aprovechar los últimos coletazos para no quedar atrapados en el inminente ciclo bajista: La baja rentabilidad de las alternativas de inversión en renta fija; y las todavía crecientes estadísticas de precios por m2. Muy pocos decidieron entonces cambiar de estrategia patrimonial, sin embargo un buen número de nuestros Clientes sí aceptaron un cambio de rumbo, aunque tuvieron que soportar unos meses de presiones y casi burlas de amigos y conocidos. Hoy, esa presión ha desaparecido, y sienten una íntima satisfacción cuando hablan con sus amigos acerca de los problemas del mercado inmobiliario actual y futuro. A pesar de nuestros esfuerzos por convencer a quien nos pedía consejo de que poco después sería demasiado tarde, no eran pocos los que aseguraban que "el ladrillo nunca baja". Quizás consideraban la crisis de 1990 un simple stand-by en la carrera de precios inmobiliarios, eran demasiado jóvenes por aquel entonces para interesarse por el precio de los inmuebles como inversores o directamente lo borraron de sus memorias selectivamente.

El euribor ha subido mucho en poco tiempo, pero no está tan alto si lo comparamos con el historial de tipos en Europa y España. Tal y como advertíamos en El Ferrari, diésel. El zumo de naranja, natural. Y el Euribor +0,30, quizás no se alcance el 10,40% de hace 15 años, pero nadie nos garantiza que no suban más. En cualquier caso la crisis de crédito ha hecho muy impredecible el futuro de los tipos a medio y largo plazo.

En un escenario alcista de Real Estate de largo recorrido, como el que ha habido en los EE.UU. en los últimos 40 años, el ciclo bajista consiguiente es (será) mucho más acusado y prolongado que en ciclos de ida y vuelta más cortos. Además en 40 años de subidas, el efecto anclaje antes citado es mucho más peligroso, ya que la mayoría de población jamás ha conocido un ciclo bajista. La especulación acorta los ciclos, y quizás estas 4 décadas hayan sido el último de los ciclos largos económicos que podamos ver en un mundo donde la especulación también se ha globalizado, incluso en el Real Estate. En cuanto a la bajada de medio punto de Bernanke (primer descenso en más de 4 años) opino que, con buen juicio, se ha considerado el riesgo de un credit crunch por encima del riesgo inflacionario.

Pero volvamos a el escenario inmobiliario español. Los feedbacks que estamos recibiendo actualmente de aquellos a quienes ha pillado el toro y todavía alimentan (en forma de intereses de financiación y/o impuestos y gastos diversos) sus sobredimensionados patrimonios inmobiliarios, son similares a los de hace dos años. Es cierto que ya no se pretende realizar un beneficio escandaloso como hasta hace unos meses, pero se ponen inmuebles en el mercado a un precio irreal. A los propietarios de inversiones inmobiliarias nadie jamás les preparó para sufrir pérdidas, era la inversión más "segura" de sus vidas. Por ello, los no necesitados salen al mercado sin asumir su situación real. Resultado: No se venden. Resultado de este resultado: Sus patrimonios dejan de progresar adecuadamente, puesto que las plusvalías son ya historia.

En época de crisis inmobiliaria y rally de tipos, los precios caen en general y el mercado se vuelve mucho más estrecho, es decir ilíquido. Por lo tanto sólo se venden los inmuebles que bajan considerablemente sus precios, además de algunos afortunados que se benefician de la inercia de los pocos compradores que quedan bajo el ya mencionado efecto anclaje. Las premuras de aquellos que estiraron más el brazo que la manga en la contratación de sus hipotecas y no previeron la subida de tipos actual (y quién sabe, futura), harán que los inmuebles de éstos sean los primeros en salir al mercado a precios más bajos. Por lo tanto, los inversores con patrimonio inmobiliario, que no hayan cometido también excesos en el apalancamiento de hipotecas bancarias, quedarán relegados a formar parte de esas ofertas que se cuelgan en el mercado sin ninguna posibilidad de encontrar comprador. ¿Por qué? Sencillamente porque ofertar inmuebles a precios de hace meses o incluso uno o dos años, es estar muy por encima de los precios reales de mercado actual. La mayoría sólo renuncian al incremento del beneficio acostumbrado y simplemente mantienen los precios de principios del 2006. Pero el mercado real lo encontrarán más abajo, aunque aquí debemos hacer una excepción como ya explicamos hace unos meses: Las propiedades Prime.

Vamos a extrapolar al escenario actual los argumentos que esgrimían hace un par de años los que no querían cambiar su estrategia compulsiva de acumulación patrimonial de inmuebles:
  • Los bajos tipos de interés de entonces ya son historia, y ya no favorecen la compra de nuevos inmuebles como forma barata de apalancamiento inversor.
  • El mantenimiento de hipotecas existentes se encarece al aumentar su coste, y reducen día a día el potencial de rentabilidad de la inversión efectuada. Bien sea en forma de alquileres o de plusvalía.
  • Y por supuesto el agotamiento del rally alcista de precios inmobiliarios no sólo extingue la posibilidad de las plusvalías esperadas, sino que incluso amenaza con pérdidas a corto y medio plazo.
  • Por otro lado, después de una larga luna de miel en bolsa, la incertidumbre y alta volatilidad de la renta variable es un elemento disuasor para encontrar en ella un alternativa tentadora a la inercia inversora en ladrillo
Sobre el papel convendremos en que al mismo tiempo este aumento de tipos favorece la inversión alternativa en rentas fijas de diversa índole, pero he aquí la cuestión: Los Financos y sobre todo los Rottweilers o también llamados Gestores de Banca en general, se encargan eficientemente de eliminar dicha posibilidad de las mentes de sus clientes. Y ello hace que en la práctica sea muy difícil encontrar, para los inversores medios y pequeños, unas alternativas muy utilizadas por los grandes patrimonios.

Resultado: Frenazo en el crecimiento patrimonial de este perfil de inversor medio y pequeño, que estaba basado en plusvalías inmobiliarias y bonanza de los mercados de renta variable. El resultado de este resultado: Los ricos se seguirán distanciando de la clase media y media-alta. Seguimos intentando que los patrimonios medios y pequeños tengan acceso a herramientas y estrategias de planificación reservadas históricamente a las grandes fortunas. Mostramos y facilitamos el acceso a estrategias que deben pasar obligatoriamente por la movilización de activos inmobiliarios hacia inversiones, cuyas rentas fijas puedan reinvertirse en cualquier tipo de negocio que desee su propietario: Desde el simple crecimiento del interés compuesto hasta incluso promociones inmobiliarias en países emergentes y Primes, si la cabra sigue tirando al monte... En definitiva evitar la inflexión o frenazo que están sufriendo desde hace unos meses los patrimonios medios en su globalidad.