martes, 3 de marzo de 2009

Reequilibrio y rentas inmobiliarias.

¿Qué le ocurre a un banco al que más de un 15% de todas sus hipotecas han caído en negative equity? Es decir, que el importe de los créditos hipotecarios pendientes superan el valor actual de los inmuebles que los garantizan, creándose así un tremendo agujero en sus balances. La respuesta quizá sea tabú, pero a la vez lógica: Esos bancos necesitan ayuda externa urgente para mantenerse a flote.

En esa situación se encuentran entidades como el grupo Lloyds y HBOS, aunque me temo que habrían muchas más que las declaradas si se actualizaran las tasaciones de los inmuebles con rigor y realismo. Lo peor de todo es que esa situación empeorará y mucho, ya que los precios inmobliarios seguirán cayendo fuertemente. No puede ser de otro modo. Los crecientes embargos no van a ser guardados en el armario de los fiambres porque las entidades necesitan transformarlos urgentemente en dinero. Por lo tanto saldrán al mercado multiplicando así la oferta inmobiliaria. Y cuando eso sucede, los precios sólo pueden ir en una dirección. Os recomiendo releer este artículo del pasado noviembre titulado "Invertir en Recesión y Depresión", porque es tan vigente como el primer día, a pesar de haber transcurrido 4 meses.

A pesar de esa evidencia (si es que podemos considerar evidente alguna consecuencia futura en Economía), hay muchos propietarios sin agobios crediticios que se niegan a vender y evitar así minusvalías futuras. Y la motivación oficial que les lleva a no querer vender sus inmuebles es su actual rendimiento vía alquileres, puesto que casi todos convienen ya en que las plusvalías inmobiliarias están demasiado lejos en el horizonte como para influir en esa decisión. Si calculamos el rendimiento obtenido vía alquileres utilizando el valor real de mercado que hoy conseguiríamos mediante la venta, en muchos casos los rendimientos superan el 8%. Sobre el papel diríamos que se trata de inversiones inmobiliarias más que correctas y que no sería fácil encontrar alternativas financieras seguras para conseguir esas cifras. Pero cuidado, debemos tener en cuenta todos sus riesgos. Tal y como dijimos en "Doctor, tengo inmuebles ¿es grave?": En el escenario depresivo actual, la probabilidad de que el inmueble quede vacante o de que suframos morosidad, aumenta y mucho. Habrá que hilar muy fino para poder dormir tranquilos a medio plazo con el inquilino que ocupe nuestros inmuebles y que nos debe mantener las rentas. Su negocio y/o economía doméstica probablemente se vaya a ver afectado también por la crisis, dificultando así su continuidad como arrendatario, o al menos como inquilino solvente. También debemos ser conscientes de que aumentará la oferta de inmuebles en alquiler: Inversores que compran propiedades pseudo-gangas para alquilar y generar rentas (peligrosa práctica en mercados bajistas si no son inmuebles absolutamente primes), segundas y terceras residencias cuyos propietarios necesitan alquilar y que hasta ahora se mantenían para uso propio, promociones inmobiliarias reconvertidas durante la construcción por la previsible incapacidad de venta, particulares menos acuciados por las deudas que se lanzan al mercado de alquiler a la espera de que los precios de venta alcancen de nuevo el valor en el que mentalmente se anclaron, además de los que salgan al mercado de alquiler después de procesos de embargo bancarios en orígen.

Por supuesto el valor de venta también caerá. Y podremos en el futuro realizar todavía algún calculo de rentabilidad, mezcla del avestruzamiento y de una visión anclada en la Disneylandia de donde venimos, si nuestro inquilino sigue pagándonos aún una renta como las actuales, mientras el precio vaya cayendo otro 30%. Alguno quizá supere rentabilidades de 2 dígitos con espectacular facilidad. Pero no nos engañemos, esa situación será temporal e inestable y buscará su reequilibrio mediante la caída de la renta, ya que el aumento de los precios inmobiliarios no lo concebimos mientras la depresión esté con nosotros. Es un fenómeno comparable al que ha ocurrido con los dividendos de la banca (SAN.MC) respecto al precio al que cotizan sus acciones. Algo inestable, circunstancial y temporal a pesar de que en el caso de los bancos se pretende prolongar este desequilibrio para recuperar desesperadamente la confianza perdida de los accionistas.

Aún así, algunos inversores siguen comprando acciones en base a los dividendos pasados, del mismo modo como otros buscan inversiones inmobiliarias basándose en alquileres también en vías de extinción. Pero no deberían olvidar que el Universo tiende al reequilibrio y que Darwin juzgará la supervivencia de sus patrimonios sin favoritismos respecto a otros con distintos criterios de inversión patrimonial. A corto y medio plazo, cuando ese reequilibrio llegue, esos patrimonios inmobiliarios habrán disminuído casi tanto como algunas inversiones mobiliarias o como el patrimonio empresarial en tiempos de crisis. Recomendamos vívamente planificar la estrategia y la progresión patrimonial (en sus tres habituales formas: Financiero, inmobiliario y empresarial) a medio y largo plazo. Son tiempos muy difíciles para los que no lo hagan.

3 comentarios:

fcasarra dijo...

Recomiendo hacer un ejercicio instructivo.

¿Que hubiera pasado con el patrimonio de un inversor si hubiera vendido un inmueble en la cresta de la ola (principios de 2007) y lo hubiera invertido en un ETF sobre el IBEX35?

Evolución del IBEX 35 => -50%
Evolución real del mercado inmobiliario => -50% (?)

Ciertamente no es nada fácil invertir en tiempos de crisis.

zaapax dijo...

Y si hubieras invertido en un etf inverso que hubiera pasado?

Anónimo dijo...

¿Y si hubieras especulado en divisas, o te hubieras apalancado, o hubieras invertido en fondos alternativos, o en bolsa china, o en commodities, o lo hubieras donado a ongs, o si te hubieras separado y gastado toda la pasta en vino y mujeres...?
Ejercicios "instructivos", los que quieras.
Rabino