lunes, 12 de enero de 2009

Doctor, tengo inmuebles, ¿es grave?

Vamos a analizar unos cuantos gráficos referentes al mercado inmobiliario norteamericano. Y a pesar de que podamos sentirnos al margen de lo que ocurra a los inmuebles de USA y a sus subprimes infectas, los europeos (y en especial los españoles) debemos seguir con mucho interés un mercado que anticipa lo que nos va a suceder meses más tarde a todos nosotros. Y es que el Nuevo Mundo anticipa de forma paradójica el futuro del Viejo Continente.

El primer gráfico refleja el cambio radical de tendencia en los propietarios de casas en los EE.UU. El último valor actualizado está en el 67,9% para el tercer cuatrimestre de 2008, que se sitúa al mismo nivel del verano de 2001. Dejando de lado la gente que no tiene vivienda o se apelotona en casas de familiares (que los hay y cada día más), esta reducción de propietarios se ve indefectiblemente compensada con un aumento del porcentaje de personas que viven de alquiler.


A través del siguiente gráfico podremos hacer una reflexión interesante ya que en él vemos el porcentaje de propiedades vacantes, o sea deshabitadas en los últimos 50 años. En las dos primeras décadas vemos como el promedio se situaba entorno al 1,5%, mientas que en los últimos 20 años y hasta aproximadamente 2006/7 la media se mantenía en un 1,7%. A partir de ahí, el porcentaje se ha disparado hasta casi un 3% actual.


Pero ¿por qué hay más casas vacías ahora, cuando parece que hay más inquilinos que buscan casa en alquiler? La respuesta es contundente: Los propietarios de facto de estas propiedades vacantes son entidades financieras. Y éstas no consienten que los morosos titulares del préstamo hipotecario sigan haciendo uso de la vivienda. Pero como el proceso de ejecución de hipoteca (foreclosure) y embargo está en curso, tampoco puede ser alquilada a nadie. Ni siquiera será esa la intención futura de la entidad que se quede finalmente con la propiedad del inmueble. Seguirá vacante hasta que encuentre comprador, bien sea carroñero o usuario final. Tampoco los propietarios de inmuebles estresados por dificultades económicas (distressed properties), que han incurrido en morosidad leve en sus multiples deudas, pero todavía relativamente lejos de los embargos (meses), están por la labor de alquilar sus viviendas. En estos casos sólo la venta, aunque sea por el precio de la deuda, les puede sacar del agujero. Unas ventas que en muchos casos jamás se producirán antes del foreclosure, y que aún produciéndose no evitarán que muchos multipropietarios (de inmuebles y de hipotecas mayores que sus valores actuales) caigan en defaults familiares masivos.

Hasta el momento poco importa que los malvados Mac & Mae hayan iniciado el camino que ya adelantamos nosotros en Octubre 2008:

"En los próximos 2, 3 o 4 años debemos ver lo peor. Es decir, serán los peores años para los Estados que van a absorber los créditos que se convierten ya en embargos de imposible liquidez, pero con un agravante que los hará radicalmente distintos: A diferencia de las entidades creditoras que vendieron los créditos, el Estado o las entidades parapúblicas creadas ad hoc, no se podrán permitir el embargo y desahucio masivo de su población. Quizás se adopten soluciones sociales que mantengan a sus inquilinos en las que fueron antaño sus propias viviendas hipotecadas a cambio de alquileres muy por debajo del precio de mercado. Quizás además tengan opciones de compra limitadas en el futuro. Pero lo que parece impensable es que la ejecución de hipotecas por parte de entidades públicas conlleve un problema social y humano a millones y millones de personas. Una verdadera subvención de la vivienda al más puro estilo popular (de la China, no del PP)."En un escenario de vacas flacas y de morosidad creciente, los inmuebles vacantes aumentan sin parar, a pesar del incremento de la demanda de vivienda en alquiler."

Y para finalizar un gráfico de las unidades inmobiliarias en alquiler. En azul las ocupadas, y en rojo las vacantes:


Como se ve claramente, en los últimos 4 años el número de unidades ha aumentado invirtiendo la tendencia iniciada en 1995. Se han añadido así más de 3,5 millones de unidades al mercado americano, sin embargo sólo se han construido 1 millón destinadas al alquiler. Es decir, que 2,5 millones de viviendas han migrado del mercado de propiedad al de alquiler. Y entre ellos encontraremos diversas motivaciones: Inversores que compran propiedades para alquilar y generar rentas (peligrosa práctica en mercados bajistas si no son inmuebles absolutamente primes), segundas y terceras residencias cuyos propietarios necesitan alquilar y que hasta ahora se mantenían para uso propio, promociones inmobiliarias reconvertidas durante la construcción por la previsible incapacidad de venta, particulares menos acuciados por las deudas que se lanzan al mercado de alquiler a la espera de que los precios de venta alcancen de nuevo el valor en el que mentalmente se anclaron, etc. Si todos estos inmuebles hubieran ido a engrosar la oferta de venta, el colapso de los precios inmobiliarios sería mucho más brutal.

Resumiendo, probablemente seguiremos viendo descensos en los precios inmobiliarios, aumentos en los porcentajes de desocupación de las viviendas de propiedad y, de forma más ligera también aumentos en la desocupación de alquiler. Pensando en positivo podríamos esperar que la desocupación forzosa de la propiedad genere suficiente demanda de alquiler para compensar la migración de los propietarios hacia dicha oferta. Pero personalmente creo que esto no lo veremos hasta dentro de 3 o 4 años, manteniendo los precios de alquiler bastante estables o incluso algo bajistas a corto plazo.

Pese a algunos optimistas o políticos el pronóstico para el tenedor de inmuebles es reservado. Y lo venimos diciendo desde hace mucho tiempo. Los ansiolíticos siempre fueron malos compañeros de viaje si la recesión se prolonga. Bienvenidos a la Depresión. Ánimo.