domingo, 18 de mayo de 2008

"The Show must go on". El Derrotismo Inmobiliario nos condena a la mediocridad.

Es una constante. Casi todos los feedbacks que recibimos por parte de personas con patrimonios medios (<12M €) y pequeños (entre o,5 y 3M €) es su desmoralización por la sobrecarga de inmuebles que sufren. Apenas unas decenas o unas pocas centenas de miles de euros en efectivo y el resto de su patrimonio en ladrillo pagado o incluso hipotecado parcialmente. Y esto hace que se sientan atrapados y sin salida. Las causas que les han llevado a esta situación son diversas y no vamos a juzgarlas en absoluto. Todos, acertadamente o no, tuvieron la mejor intención de hacer crecer su patrimonio. Por lo tanto no deben perder el tiempo y las energías culpabilizándose por ello, pero sí aprender de los errores cometidos y grabarlos en sus memorias indeleblemente.

En este perfil de potenciales clientes, no obstante hemos detectado conductas ciertamente muy desaconsejables. La inmensa mayoría de ellos desisten de poder convertir sus inmuebles en dinero ante la situación del mercado inmobiliario. Su reflexión más o menos viene a ser la siguiente:

"Mi inmueble vale mucho más de lo que me pagarían ahora por él. Es decir, no voy a poder venderlo a su precio hasta que pase la crisis, y por lo tanto no tengo más remedio que esperar a que el mercado inmobiliario vuelva a recuperarse hasta los niveles normales".
Seguro que muchos lectores se sentirán identificados con esta frase lapidaria. Y decimos lapidaria porque podría ornamentar perfectamente la tumba de su progresión patrimonial. Nuestros Clientes más antiguos gozan de una proporción de inmuebles y efectivo muy compensada y adaptada a sus necesidades y PGR. Sin embargo (o antes de éste se ejecute) vamos a intentar corregir desde este blog algunos errores conceptuales y estratégicos, tal y como lo hacemos personalmente con los nuevos Clientes que llegan a nuestro family office con esta sobrecarga inmobiliaria:
  1. En primer lugar, nuestros inmuebles no valen más de lo que el mercado está dispuesto a pagarnos hoy por ellos. Éste es el precio de mercado y no otro que podamos tener anclado en nuestra memoria (al igual que el efecto anclaje definido por Fernan2 en bolsa). También nos puede traicionar el anclaje mental que podamos mantener a la plusvalía esperada en el momento de la compra. Esta ley universal del precio de mercado definido por oferta y demanda resulta especialmente difícil de aceptar cuando se trata de ladrillos propios, máxime cuando suponen la práctica totalidad de nuestro patrimonio. Pero a pesar de que no queramos aceptarlo, el mercado sigue marcando sus leyes universales.
  2. En segundo lugar, si resulta obvio que el mercado estaba inflado, debemos ser conscientes de que pueden pasar muchos años antes de que vuelva a estarlo. La explosión de una burbuja no implica forzosamente que de forma inmediata se comience a inflar otra, y mucho menos probable es que lo haga en el mismo sector. El nivel que consideramos "normal" (sic) puede estar muy lejos del que el mercado vaya a asignar a nuestros inmuebles en los próximos años o lustros.
  3. En tercer lugar, la progresión de nuestro patrimonio no puede congelarse y perjudicarse hasta que la siguiente burbuja inmobiliaria esté suficientemente hinchada como para que consideremos que nos están comprando nuestros inmuebles "a su precio normal". No debemos dejar escapar un largo y precioso tiempo y oportunidades para liberar nuestros activos y poder aplicarlos a otras inversiones.
El potencial beneficio o pérdida realizada que dejaremos en el camino si tomamos la decisión de vender nuestros inmuebles hoy a precio de mercado actual, debe verse perfectamente compensada y superada por los beneficios que obtengamos en otras inversiones que realizaremos con el dinero proveniente de dichas ventas. Y este aprovechamiento de oportunidades, al igual que el interés compuesto, resultará espectacular al cabo del periodo de tiempo que tardarán nuestros inmuebles en recuperar un valor de mercado que consideremos "normal". Por lo tanto, la foto de nuestro patrimonio en ese momento futuro en que consideremos aceptable la venta de nuestros inmuebles, sería muchísimo peor que la que hubiéramos conseguido vendiendo hoy a precios de mercado y haciendo trabajar nuestros activos durante esos mismos años.

The Show must go on (lyrics). Nuestro patrimonio debe seguir progresando adecuadamente, sin que la larga e intensa resaca inmobiliaria trunque nuestra trayectoria durante años. Como siempre ocurre y no nos cansamos de repetir, los tiempos de cambios, de crisis, de explosiones de burbujas, etc... siempre vienen acompañados de las mejores oportunidades de inversión. Y debemos ser capaces de identificarlas y aprovecharlas, sólos o con ayuda profesional. Pero para poderles sacar tajada, simultaneamente debemos tomar la decisión de aceptar el precio de mercado de nuestros inmuebles para poder iniciar el camino de la recuperación. Este camino será múltiple y complejo, y el peor error que podemos cometer para nuestra progresión patrimonial es descartar la venta, bajar los brazos y caer en un derrotismo inmobiliario que, no nos engañemos, sería una muy larga y estéril penitencia.


Aquí os dejo uno de los vídeos póstumos más emocionantes de Freddie Mercury. Quién mejor que él para recordarnos que el Show debe continuar. Que nuestro patrimonio debe seguir creciendo y aprovechando las oportunidades que se presentan, a pesar de la desazón causada por errores pasados y presentes. Si para ello debemos convertir en efectivo algunos o todos nuestros inmuebles a precios de mercado, debemos hacerlo. Pensemos en los beneficios que podemos hacer con ese dinero y no nos ofusquemos con las minusvalías a realizar. El coste de oportunidad de resignarse a una derrota inmobiliaria marcando nuestros inmuebles a un precio muy superior al del mercado es, sin duda alguna, mucho mayor que las minusvalías que podamos realizar ajustándonos a la demanda existente.

Repitiendo una vez más la frase de Henry Ford: El fracaso es una gran oportunidad para empezar otra vez con más inteligencia. Hoy será la explosión de la burbuja inmobiliaria, mañana será un crack bursátil, pasado una hiperinflación con el petróleo a 200$, o la mismísima deflación... Siempre tendremos excusas para la resignación y el derrotismo, para autocondenarnos cobardemente al ostracismo inversor. Pero nuestra progresión patrimonial debe continuar a pesar de las dificultades y esto es absolutamente incompatible con el derrotismo inmobiliario que reina en nuestros días.
The show must go on
I'll face it with a grin
I'm never giving in
On with the show