viernes, 17 de julio de 2009

Own-to-Rent: Cuidadín, cuidadín...

Ante la avalancha de embargos existente y sobre todo la que está por llegar en el mercado inmobiliario de los EE.UU., el equipo de Obama está contemplando una idea coincidente con la lanzada por Felix Salmon en The Atlantic: "Own-to-Rent". Se trata de permitir a los propietarios, con incapacidad de hacer frente a su hipoteca por haberse quedado sin empleo, mantenerse indefinidamente en su vivienda pagando un precio de mercado de alquiler.

El plan aparentemente brillante soluciona muchos problemas de golpe: En primer lugar, las familias que son carne de embargo podrían mantener una estabilidad en sus vidas. Sin traumas, mayores que la pérdida del empleo y del dinero pagado por una vivienda que ya no es suya ni siquiera en una ínfima parte (que no es poco). Los bancos, por su parte, reflotados convenientemente como ya se está haciendo con la compra de papel de hipotecas basura por parte del Estado, se encontrarían con unas rentas a precio de mercado de los inmuebles que en su momento financiaron y que ahora pasan a ser de su propiedad. Por lo tanto, ya no se verían esas vomitonas de inmuebles arrojando al mercado millones de viviendas a cambio de cualquier precio. Con ello se evitaría la caída de precios inmobiliarios, cosa que solucionarían los agujeros en los balances de las entidades financieras en cuestión de pocos meses. También se evitarían los vandalismos habituales por parte de los embargados que destrozan las viviendas antes de abandonarlas, en un último acto de rebeldía contra las entidades financieras, es decir, lo que se viene llamando el destructivo síndrome de los a-punto-del-embargo (como podemos ver en la segunda mitad del siguiente video):



Una solución, pues, que aparentemente beneficia a todos. Pero al igual que ocurre por ejemplo en la biología molecular o en la genética, cualquier cambio aparentemente positivo puede producir consecuencias imprevisibles y no deseadas. En Economía o macroeconomía los imponderables son infinitos, entre otros motivos porque al final estamos las personas, con su corrupción y avaricia, el azar... e impensables efectos mariposa como pueden ser cambios de gobierno en un país recóndito, religiones y afinidades inconfesables, guerras, pandemias, conflictos, y un millón de causas desconocidas que pueden distorsionar los efectos esperados y previstos. Y la intervención en los mercados debe hacerse sólo en casos necesarios, intentando transgredir el menor número de leyes universales y además cruzando los dedos. Dicho esto, vamos a intentar intuír algunas de las consecuencias que, a priori, podrían empeorar el escenario futuro.

La primera que se nos ocurre es por qué ayudar a los propietarios en paro y no ayudar a todos los propietarios en apuros. O por qué no ayudar a los que ya están de alquiler y quedan en paro. En definitiva, por qué una doble moral discriminatoria en función de la repercusión y el daño que hace la quiebra masiva de esas familias a las entidades financieras. La inyección de dinero del Estado a cambio de papel hipotecario mojado, ayuda a los bancos. Pero no supone ninguna ayuda, al menos directa o semidirecta, al propietario en paro.

Otra consecuencia de efectos temibles es que la banca dominaría el mercado inmobiliario y en consecuencia su precio de mercado, tanto de compra como casi casi de alquiler. Los precios marcados por unas entidades financieras (incluso fuera de peligro) serían superiores a los del mercado, a su conveniencia contable, volviéndose el mercado inmobiliario aún más ilíquido y sin embargo más caro. Es lo que tiene intervenir de forma perversa y concertada en el mercado.

Cualquier nuevo interesado en la compra de una casa alquilada a su antiguo dueño (que sería "incentivado" para abandonarla voluntariamente), recibiría una hipoteca fácil, aún sin ser solvente ya que, en el peor de los casos, el banco podría repetir el proceso reduciendo en cada operación el coste del inmueble para la entidad (por supuesto, conseguir una hipoteca para adquirir una casa vendida por un particular resultaría imposible). Además, qué demonios, todos los bancos harían lo mismo y la diferencia entre comprador e inquilino se difuminaría. Tendría también consecuencias deflacionistas que influirían en IPCs de forma difícilmente manejables. Y otras muchas que van surgiendo a medida que dedicamos tiempo a imaginar ese escenario hipotético.

Pensando mal, quizá sea una estrategia concertada para reflotar los precios del Real Estate norteamericano (el español aún debe caer mucho más antes de compinchar nada parecido). La realidad es que la mayor parte del mercado inmobiliario estaría bajo dominio absoluto de la banca, y eso suena a abusos más injustos que las implacables leyes del mercado de oferta y demanda. Al fin y al cabo estaríamos interviniendo el mercado pero no desde el Estado, como propusimos a principios de año en Socialización de hipotecas y Bad Owners, sino desde la banca. Peligrosísimo.