Tu casa. Tus circustancias

El otro día navegando por Internet encontré una herramienta muy interesante de NY Times que permite calcular la diferencia entre el coste de la compra y el alquiler de una vivienda. Lo que más me gustó de esta calculadora es la cantidad de variables que permite introducir, lo que a su vez hace posible adaptar el cálculo a la situación particular de cada uno.

Jugando un poco con las variables, se pueden obtener resultados muy ilustrativos respecto a las consecuencias de compra o de alquiler de una casa para nuestros bolsillos. De paso uno puede hacerse una idea más real de todos los gastos que se tienen que tener en cuenta. Evidentemente el cálculo final no deja de ser una simulación, ya que algunas de las variables son imposibles de adivinar a largo plazo (como la evolución del precio de la vivienda a 30 años vista), pero para hacer una previsión a más corto término (3-10 años) me parece una herramienta muy curiosa.

En España la pregunta sobre la conveniencia de comprar o alquilar una vivienda en las últimas décadas siempre ha obtenido una respuesta muy clara y contundente. Las políticas gubernamentales de los años 60 y 70 han conseguido que la proporción de viviendas en propiedad aumente exponencialmente a lo largo de los últimos 40 años. Tener una casa o un piso propio (con una hipoteca en la mayoría de los casos) se ha convertido en casi una tradición nacional, y como no podía ser de otra forma, la burbuja inmobiliaria de la última década no ha hecho más que potenciar esta tendencia.

Gracias a la calculadora de NY Times podemos comprobar, por ejemplo, como la revalorización de los inmuebles, la principal baza del crecimiento patrimonial de los que optan por comprar, permite ganar la batalla al alquiler en un mercado alcista. También, jugando con los números veremos que esta opción puede seguir siendo más interesante incluso en un mercado flat donde los precios suben anualmente al ritmo de la inflación:


Sin embargo, si acercamos los parámetros a la situación actual, podremos ver como el resultado cambia radicalmente. La progresiva depreciación del inmueble elimina todas la ventajas frente al alquiler, que pasa de ser una forma de "tirar dinero a la basura" a una solución efectiva para ahorrar y hacer crecer el patrimonio.

Los altos costes de los intereses bancarios y otros gastos relacionados con el inmueble (impuestos, seguros, mantenimiento etc) que anteriormente se cubrían con la subida del precio del inmueble en pocos años, ahora aumentan aún más la pérdida patrimonial. Vivir de alquiler, mientras tanto, permite ahorrar e invertir la diferencia entre el coste de la hipoteca y el precio del alquiler, lo que gracias al interés compuesto se traduce en mayor crecimiento patrimonial no solamente a corto, sino también a medio y a largo plazo:

Los lectores pueden comprobarlo por su cuenta, cambiando las variables y adaptándolo a su caso concreto, pero el resultado final seguramente será el mismo. Gracias a este curioso gadget de NY Times podemos ver claramente que en los tiempos que corren, teniendo en cuenta que la crisis actual no va a ser corta, comprar una vivienda se convierte en una auténtica aberración desde el punta de vista financiero, o al menos a corto-medio plazo.

Además, no tenemos que olvidarnos de que al tratarse de una vivienda para uso y disfrute propio, el crecimiento patrimonial sólo se produce en caso de vender la propiedad. Aun cuando hayamos pagado la hipoteca de la casa, no podremos sacarle ningún rendimiento en forma de rentas como ocurriría, por ejemplo, con nuestros activos financieros en caso de optar por alquiler o si comprasemos la vivienda para rentabilizarla con alquileres.

¿Podríamos afirmar, por lo tanto, que vivir de alquiler en plena caída inmobiliaria, o comprar una casa en un mercado flat o alcista siempre es la mejor opción para una familia y su patrimonio? No, en absoluto.

No nos cansaremos nunca de repetir lo que llevamos afirmando a lo largo de toda la vida de este blog: las decisiones relacionadas con el patrimonio tienen que tomarse teniendo en cuenta las circunstancias personales de cada familia. El hecho de que el alquiler sea más favorable desde el punto de vista financiero, no significa que sea la mejor opción para todos.

Una de las cosas que sería muy importante tener en cuenta son nuestros hábitos y nuestro perfil como inversores, sobre todo para determinar si tenemos la disciplina y el rigor necesario para llevar a cabo un plan de ahorro e inversión sistemático. Para aquellos que no pueden resistirse a la tentación de gastar el dinero que se libera gracias a un alquiler más bajo, será mejor optar por una hipoteca para crear una especie de fondo de inversión obligatorio. Del mismo modo, tenemos que considerar los riesgos que podemos llegar a correr con el dinero que vamos a ahorrar, ya que si no somos capaces de invertirlo de forma conservadora, podemos perder una parte o el total de este patrimonio, como ocurre muchas veces con aquellas personas que montan un negocio con el dinero que iban a destinar a la compra de una vivienda.

Otra variable tanto o más importante que el interés financiero es el factor emocional o sentimental. Es posible que la satisfacción o la seguridad que nos proporciona tener una casa en propiedad sea mucho mayor que la que tendríamos viendo crecer a nuestros ahorros o percibiendo rendimientos de nuestras inversiones. Por lo tanto, como el objetivo final de una buena gestión patrimonial no puede ser otro que el de aportar felicidad a la familia, debemos considerar ambas opciones incluso en una situación en el mercado inmobiliario como la actual. Repetimos: no siempre la mejor solución financiera es la mejor solución para las circustancias patrimoniales de la familia.

Para acabar de complicar las cosas os recomiendo echar un vistazo a estos consejos publicados en Yahoo Finance por Suze Orman. Creo que es muy importante, sobre todo para la gente joven, conocer el auténtico coste y la responsabilidad de ser propietario de una vivienda, a pesar de que esta información nos haga aún más difícil tomar la decisión.

Y para terminar, mientras cada uno de vosotros reflexiona sobre vuestro caso particular, me gustaría presentaros un vídeo muy curioso que reproduce las fluctuaciones del precio de la vivienda en EEUU a lo largo de los últimos 120 años ajustado a la inflación. Creo que podríamos dedicarlo a todos aquellos que llevaban años afirmando que "el ladrillo nunca baja", así como a todos los que dentro de 5 o 10 años estarán diciendo que los precios de la vivienda nunca suben...