Aunque muchos piensen que lo peor ya ha pasado, con las recientes quiebras, en el sector de los prestamos de alto riesgo o “subprime” en Estados Unidos, aún queda un importante escollo para sentirnos tranquilos : los prestamos “neg-am” y los “Interest Only”.
En nuestro sistema bancario “tradicional”, un préstamo se amortiza de forma clásica, a cada mensualidad, se paga una parte de intereses y se amortiza una pequeña parte del principal que va disminuyendo progresivamente hasta el la total amortización del préstamo.
En E.E.U.U. y en algunos otros países, se han inventado unos préstamos algo mas “exóticos” y son auténticas bombas de relojería para el sistema : los prestamos “Interest Only” y los “neg-am”.
Los préstamos “Interest Only” son préstamos en los que solo se pagan los intereses (Por lo tanto no se amortiza el capital) durante un periodo de algunos años. Como los milagros acostumbran a tener un final, llega un momento (generalmente al cabo de 5 años) en el que también habrá que amortizar el capital. Cuando ese momento llega, la anualidad aumenta bruscamente y el pobre tomador del préstamo deberá entonces, ya sea vender su casa, ya sea contratar un nuevo préstamo (escenario solo posible en un entorno en el que le mercado inmobiliario suba), ya sea pagar la nueva anualidad que generalmente no puede asumir.
Pero aún ha
y mas; una parte de los tomadores de préstamos no podían asumir ni tan solo los intereses de los préstamos y se inventó, para ellos, los préstamos “neg-am” (préstamos de amortización negativa).
En este tipo de préstamos, el tomador tiene la posibilidad de no pagar ni la totalidad del los intereses, solo tiene que pagar una “mensualidad mínima” de un importe muy bajo.
Ejemplo :
321 $/mes para obtener 100.000,-- $ en Aimloan
529 $/mes para obtener 200.000,--$ en 24/7......(no, no estáis soñando).
Como sigue sin haber milagros, la parte de los intereses no pagados se acumula con el principal debido y el préstamo aumenta en lugar de disminuir. Mientras el importe a devolver no aumente mas allá de un límite fijado (por norma general 110% o 115% del préstamo inicial) todo va bien y el tomador vive días felices e inconscientes en su espléndida casa.
Pero cuando se sobrepasa ese límite (de media, al cabo de 3 años), la bomba de relojería empieza su cuenta atrás : el suave préstamo “neg-am” se transforma automaticamente en préstamo clásico a tipo vari
able.
Hay que devolver los intereses y el capital..... El incauto tomador ve entonces como su mensualidad, en el espacio de un mes, se multiplica por 2 o por 3, no ha devuelto ni un céntimo y debe un 10 o un 15% mas que al inicio del préstamo.
Aunque a los lectores de este blog les puede parecer evidente que el milagro debe acabarse, a la mayoría de particulares americanos les resultaba imposible de preveer debido a la evolución de los tipos de interes y a unos cálculos particularmente complejos.
Veamos a título de ejemplo una tabla sacada de las simulaciones de la Sociedad Aimloan:
Las mensualidades aumentan inicialmente al ritmo de 7,5% por año.... lo cual no es poco, pero no es nada al lado de lo que ocurre en el mes 36 : la mensualidad pasa de 371 a 889 $ de una vez (y sigue aumentando posteriormente).
Lo mas grave del asunto es que los bancos conceden los préstamos “neg-am” con la única garantía de la capacidad del tomador de pagar la mensualidad mínima inicial (321 $ en el ejemplo anterior).
La mayoría de los tomadores serán pues incapaces de afrontar la transformación del préstamo.
Efectivamente no hay muchos hogares capaces de sufragar un aumento de su hipoteca resultante de multiplicar por 2,4 el importe de su último recibo.
En entorno alcistas del mercado inmobiliario la situación se sostiene : el tomador mantiene su préstamo solo durante la época de devolución mínima, vende su casa al cabo de 3 años justo antes de la brusca subida ( o contrata un nuevo préstamo si considera que el mercado inmobiliario aún va a seguir subiendo), la plusvalía le permite reembolsar el préstamo y podrá incluso hacer algún beneficio.
Además durante 3 años habrá disfrutado de su casa pagando unas mensualidades muy bajas o quizás la habrá alquilado por un importe superior al de las cuotas mensuales realizando un beneficio sin haber desembolsado ni un céntimo.
Un verdadero cuento de hadas que ha seducido numerosos tomadores desde el año 2004.
En un entorno bajista del mercado inmobiliario (es el caso desde junio d
el 2006 en E.E.U.U.) el cuento de hadas se torna pesadilla :
Asumiendo un ritmo de bajada continua del 8% (Tasa superada durante el 2007) la casa de 100.000,-- $ solo valdrá 77.868,--$ al cabo de 3 años.
El préstamo a devolver habrá aumentado hasta 110.000,--$ durante el mismo periodo.
Resultado : El tomador del préstamo se encuentra en quiebra, sin hogar, con una losa de 32.132,--$ (en el supuesto que haya logrado vender su casa), y el banco con un cliente insolvente incapaz de pagar su deuda.
En este ejemplo hemos hablado de un pequeño préstamo de 100.000,--$. Realmente la media de los préstamos inmobiliarios a los hogares americanos es mucho mas elevado y supera los 300.000,-- $.
En nuestro sistema bancario “tradicional”, un préstamo se amortiza de forma clásica, a cada mensualidad, se paga una parte de intereses y se amortiza una pequeña parte del principal que va disminuyendo progresivamente hasta el la total amortización del préstamo.
En E.E.U.U. y en algunos otros países, se han inventado unos préstamos algo mas “exóticos” y son auténticas bombas de relojería para el sistema : los prestamos “Interest Only” y los “neg-am”.
Los préstamos “Interest Only” son préstamos en los que solo se pagan los intereses (Por lo tanto no se amortiza el capital) durante un periodo de algunos años. Como los milagros acostumbran a tener un final, llega un momento (generalmente al cabo de 5 años) en el que también habrá que amortizar el capital. Cuando ese momento llega, la anualidad aumenta bruscamente y el pobre tomador del préstamo deberá entonces, ya sea vender su casa, ya sea contratar un nuevo préstamo (escenario solo posible en un entorno en el que le mercado inmobiliario suba), ya sea pagar la nueva anualidad que generalmente no puede asumir.
Pero aún ha
y mas; una parte de los tomadores de préstamos no podían asumir ni tan solo los intereses de los préstamos y se inventó, para ellos, los préstamos “neg-am” (préstamos de amortización negativa).En este tipo de préstamos, el tomador tiene la posibilidad de no pagar ni la totalidad del los intereses, solo tiene que pagar una “mensualidad mínima” de un importe muy bajo.
Ejemplo :
321 $/mes para obtener 100.000,-- $ en Aimloan
529 $/mes para obtener 200.000,--$ en 24/7......(no, no estáis soñando).
Como sigue sin haber milagros, la parte de los intereses no pagados se acumula con el principal debido y el préstamo aumenta en lugar de disminuir. Mientras el importe a devolver no aumente mas allá de un límite fijado (por norma general 110% o 115% del préstamo inicial) todo va bien y el tomador vive días felices e inconscientes en su espléndida casa.
Pero cuando se sobrepasa ese límite (de media, al cabo de 3 años), la bomba de relojería empieza su cuenta atrás : el suave préstamo “neg-am” se transforma automaticamente en préstamo clásico a tipo vari
able.Hay que devolver los intereses y el capital..... El incauto tomador ve entonces como su mensualidad, en el espacio de un mes, se multiplica por 2 o por 3, no ha devuelto ni un céntimo y debe un 10 o un 15% mas que al inicio del préstamo.
Aunque a los lectores de este blog les puede parecer evidente que el milagro debe acabarse, a la mayoría de particulares americanos les resultaba imposible de preveer debido a la evolución de los tipos de interes y a unos cálculos particularmente complejos.
Veamos a título de ejemplo una tabla sacada de las simulaciones de la Sociedad Aimloan:
Las mensualidades aumentan inicialmente al ritmo de 7,5% por año.... lo cual no es poco, pero no es nada al lado de lo que ocurre en el mes 36 : la mensualidad pasa de 371 a 889 $ de una vez (y sigue aumentando posteriormente).
Lo mas grave del asunto es que los bancos conceden los préstamos “neg-am” con la única garantía de la capacidad del tomador de pagar la mensualidad mínima inicial (321 $ en el ejemplo anterior).
La mayoría de los tomadores serán pues incapaces de afrontar la transformación del préstamo.
Efectivamente no hay muchos hogares capaces de sufragar un aumento de su hipoteca resultante de multiplicar por 2,4 el importe de su último recibo.
En entorno alcistas del mercado inmobiliario la situación se sostiene : el tomador mantiene su préstamo solo durante la época de devolución mínima, vende su casa al cabo de 3 años justo antes de la brusca subida ( o contrata un nuevo préstamo si considera que el mercado inmobiliario aún va a seguir subiendo), la plusvalía le permite reembolsar el préstamo y podrá incluso hacer algún beneficio.
Además durante 3 años habrá disfrutado de su casa pagando unas mensualidades muy bajas o quizás la habrá alquilado por un importe superior al de las cuotas mensuales realizando un beneficio sin haber desembolsado ni un céntimo.
Un verdadero cuento de hadas que ha seducido numerosos tomadores desde el año 2004.
En un entorno bajista del mercado inmobiliario (es el caso desde junio d
el 2006 en E.E.U.U.) el cuento de hadas se torna pesadilla :Asumiendo un ritmo de bajada continua del 8% (Tasa superada durante el 2007) la casa de 100.000,-- $ solo valdrá 77.868,--$ al cabo de 3 años.
El préstamo a devolver habrá aumentado hasta 110.000,--$ durante el mismo periodo.
Resultado : El tomador del préstamo se encuentra en quiebra, sin hogar, con una losa de 32.132,--$ (en el supuesto que haya logrado vender su casa), y el banco con un cliente insolvente incapaz de pagar su deuda.
En este ejemplo hemos hablado de un pequeño préstamo de 100.000,--$. Realmente la media de los préstamos inmobiliarios a los hogares americanos es mucho mas elevado y supera los 300.000,-- $.
1 comentario:
Realmente el problema es del banco, puesto que en estados unidos la garantia de pago es el bien hipotecado.
Ese tipo de credito en realidad es beneficioso si decides dejar de pagar en el momento en que sobrepases el 110%.
Tienes la casa en pseudoalquiler.
La pega supongo sera que te incluyan en alguna lista tipo asnef en la que te impidan tomar cualquier otro credito.
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